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Funciones del administrador de propiedad horizontal

Si vives en un edificio o conjunto, ya sabrás que existe la figura de administrador, pero por lo general no todos tienen claro qué función cumple. Por eso, en este artículo te contamos quién es, quién lo nombra y cuáles son sus funciones al administrar una copropiedad.

¿Qué es el administrador?

Según Actualícese, “el administrador de una propiedad horizontal, es el ente conector entre los propietarios, residentes y la propiedad horizontal; este deberá regirse en su actuar por la Ley 675 del 2001, y procurar el cuidado y resguardo de la copropiedad sin que en el ejercicio de sus funciones abuse de su cargo”.

Todas las propiedades horizontales requieren de la presencia y gestión de un administrador, el cual será el representante legal, tesorero del edificio o conjunto residencial. Se encargará de realizar los actos y contratos necesarios para el buen funcionamiento de la propiedad horizontal, cumpliendo con el manejo del personal laboral, manteniendo las buenas relaciones de la comunidad, ajustándose al presupuesto y a las disposiciones del reglamento.

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¿Quién realiza el nombramiento del administrador?

Según el artículo 38 de la Ley 675 del 2001, “será función de la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica, nombrar el administrador”. 

Así mismo, fijarán el período en el que figurará como administrador y cuál será su remuneración. Para elegirlo, bastará con realizar una votación durante la asamblea de propietarios quienes deben votar a favor más de la mitad de los coeficientes de propiedad.

¿Quién puede ser administrador?

De acuerdo con el artículo 51 de la Ley 675 del 2001 el administrador puede ser tanto una persona natural como persona jurídica. Solamente debe cumplir a cabalidad con todas sus funciones. 

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¿Cuáles son las funciones del administrador?

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De acuerdo con el artículo 51 de la Ley 675 del 2001, el cual señala las funciones del administrador en una propiedad horizontal, este deberá:.

  • Convocar la asamblea.
  • Someter a aprobación el inventario.
  • Llevar la contabilidad del edificio.
  • Informar a los propietarios y residentes las decisiones de la asamblea.
  • Administrar los bienes de la propiedad horizontal.
  • Cuidar y vigilar los bienes comunes.
  • Cobrar y recaudar las multas y cuotas ordinarias y extraordinarias.
  • Representar judicial y extrajudicialmente.
  • Hacer efectivas las sanciones.
  • Expedir el paz y salvo de cuentas de la Administración.
  • Para conocer más sobre las funciones del administrador, te invitamos a leer en su totalidad el artículo 51 de la Ley 675 de 2001.

Responsabilidades del administrador

“Es responsable por los perjuicios causados por dolo, culpa leve o grave que se ocasione a la persona jurídica (P.H.), a los propietarios o a terceras personas, por razón de la ejecución de su administración”, según el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.

Esperamos que haya sido de utilidad conocer qué rol y qué funciones cumple al administrador de tu edificio o conjunto. Te recomendamos consultar con él cualquier duda sobre todo lo relacionado con la propiedad horizontal, seguro te ayudará en lo que necesites.

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26 comentarios

  1. zorayda mogollón dice:

    Buenas tardes, una preguntica, respetuosamente pregunto en mi conjunto, convoco el Presidente del consejo a reunión extraordinaria, solicitando aprobación para retirar un dinero del fondo de imprevistos para cumplir con un pago del deducible de la póliza de áreas comunes . No permitieron que la Administradora convocara, esta bien el proceso, es valido .. graias

  2. RICARDO PEÑA Z dice:

    Buenos días, me gustaría que informaran en que va la reforma de la ley 757/01

  3. Silvia Fernanda Tapasco dice:

    Buenos días, el lugar donde vivimos son unos multifamiliares, no está definido como conjunto residencial, mi papá tiene una tienda en su apartamento y el administrador le está diciendo que debe quitarla porque no puede entregar sus productos por la ventana. Yo quisiera saber si esto es viable o está atentando contra su derecho al trabajo, él es un señor de edad avanzada y no tiene otra fuente de ingresos. Gracias!

    • Ciencuadras dice:

      Hola, Silvia. Gracias por escribirnos y contarnos tu caso. Los contratos de arrendamiento usualmente especifican la destinación que se le puede dar a cada inmueble o si es posible subarrendar una parte del mismo, o ceder el contrato. Entonces, te aconsejamos revisar tu contrato para verificar esta parte. Además, también puedes solicitar una Asesoría jurídica y legal con nuestro aliado Jelpit para que puedas resolver estas dudas con abogados expertos. Conoce más ingresando aquí. 👈 ¡Saludos!

  4. Lucy Sierra dice:

    Hola buenos días. Una pregunta: Es responsabilidad del administrador la seguridad del Edificio de propiedad horizontal ante la inseguridad que se pueda presentar en la calle, por atracos a los residentes o por qué hayan carros sin placas y sospechosos parques dos al frente?

    • Ciencuadras dice:

      👋🏽 Hola, Lucy. La normatividad colombiana establece que el administrador debe cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
      El artículo 51 de la Ley 675 del 2001 contiene todas las funciones del administrador, te invitamos a consultarlo en su totalidad para resolver tus dudas.

  5. Hugo Cuellar dice:

    Si un administrador tiene autonomia sin pedir autorizacion del consejo la compra de un aire acondicionado para su oficina gracias

    • Ciencuadras dice:

      👋🏽 Hola, Hugo. Tal como lo señala la norma, para que el administrador pueda disponer de los recursos de la copropiedad, debe contar con la aprobación de la asamblea general, y debe actuar de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. ¡Saludos!

  6. MARGARITA dice:

    GRACIAS POR MANTENERNOS INFORMADO A CERC DE ESTE TEMA QUE PARA MUCHOS DESCONOCEMOS Y NOS ATAÑE PUESTO QUE FORMAMOS PARTE DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS DE ALGUNA PROPIEDAD HORIZONTAL

    • Gracias a ti por tus palabras amables, Margarita. 😚 Esperamos que nos sigas visitando para que nos permitas mantenerte informada 👊🏽 ¡Un abrazo!

      • María virginia moreno dice:

        Gracias. Si se deben varios años de Administración de 1 apartamento y existe un embargo por el idu. La administración podría embargar??
        Que propuesta puedo hacer para que me condonen los ntereses de mora, costas de abogado, etc quiero estar a paz y salvo y solo tengo para pagar el total del capital.

        • 👋🏽 Hola, María. Gracias por leernos y dejarnos tu comentario.😊 Te aconsejamos revisar el reglamento de la propiedad horizontal, luego, conversa con el administrador y manifiéstale tu situación para que puedan llegar a un acuerdo de pago. Esperamos que la situación se resuelva pronto. Un abrazo.

  7. María Garavito dice:

    Hola buenas noches quería consultar si la administración de un conjunto puede limitar el uso del parqueadero comunal y aplicar una multa?

  8. NANCY TOVAR dice:

    Muy buenos dias tengo tres preguntas para hacer. En la actualidad soy consejera y tesorera de Aun condominio.

    1) Aunque como tal no existe la figura de Tesorera en la Ley 675 , pero en reunion de consejo fui elegida como Tesorera, quiero saber si en calidad de tesorera puedo negarme a aprobar el pago de alguna factura cuando esta no cumple , es decir no aportan parafiscales, la compra parece ser no real. No va a nombre del Condominio etc. etc.

    2) El revisor fiscal tiene ingerencia en lo que hace el Tesorero)a) de la copropiedad es decir , manifestar que el Tesorero no puede negarse a pagar una factura , y que para ello se debe tener el visto bueno del Consejo de Administración, cuando precisamente fue elegido por el Consejo

    3) El Administrador(a) puede pagar en cualquier momento el fondo de imprevistos , e incluso lo puede hacer en el ultimo mes del año, entiendo que la administración debe consignar mensualmente en cuentas independiente, los valores que corresponden A ESTE CONCEPTO y que corresponde minimo al 1% del presupuesto anual de gastos del Condominio.

    Agradezco su respuesta

  9. Bellita dice:

    Buenas tardes, un administrador tiene horario? Puede tener 5 conjuntos bajo su administración? El administrador debe vivir dentro del conjunto cerrado y ser propietario?

    • Hola, Bellita. Te invitamos a revisar lo estipulado en el reglamento de propiedad horizontal, ya que dicha normatividad se establece con los copropietarios y es la que define todo lo relacionado con el administrador de propiedad horizontal. Un saludo.

  10. Elizabeth dice:

    Hola buenas tardes me puedes informar quién es el encargado de imponer las sanciones a los propietarios?? La Administración o el Consejo???

  11. Jimmy García dice:

    Cuántas veces puede posponer 7n administrador la reunión de asamblea ordinaria de copropietarios cuántos meses 5 o 6?? Es legal gracias

    • Hola, Jimmy. Gracias por leernos. De acuerdo a la ley 675 de 2001, la asamblea general de propietarios de manera ordinaria debe reunirse por lo menos una vez al año y en la fecha que se señale en el reglamento de propiedad horizontal.

      La asamblea se debe realizar máximo tres meses posteriores a la finalización del periodo presupuestal. Por lo general, este periodo es de enero a diciembre, lo que significa que esta reunión se debería realizar en marzo. Sin embargo, esto no es una regla general y hay propiedades en que la fecha de reunión puede variar, ya que como lo señala la ley, depende del reglamento de propiedad horizontal. Nuestra recomendación es que es que le des una mirada al reglamento de propiedad horizontal de tu copropiedad. Ciencuadras, cuadra todo. 💙

  12. Luz dice:

    Buenas tardes, la administradora que se tiene en el conjunto, la nombró el consejo de administración. La vigilancia, colocó cámaras para la seguridad del mismo, la administradora tiene acceso a ellas para estar vigilando a todos los copropietarios para cobrar multas por las infracciones que se cometen, por ejemplo: ingreso en contravía, mal parqueo, entre otros. Eso lo puede hacer?

    Cobra multas por inasistencia a las asambleas sin el debido proceso, amenzanando con cobro jurídico directamente después de 30 días de expedido el cobro, no responde las comunicaciones, ni ella ni el consejo. Si ella demanda a los copropietarios, de dónde sale el dinero para pagar el abogado? Son muchas preguntas. Dios les pague

    • Hola, Luz. ¡Gracias por visitarnos!

      La ley 675 de 2001 establece las funciones del Administrador, dentro de las que se encuentra “cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”, de tal forma que hay que remitirse al reglamento de la propiedad horizontal para establecer, si la administradora tiene las facultades para imponer la multas que nos cuentas.

      Por otro lado, frente a las solicitudes, se debe tener en cuenta que el plazo para dar respuesta al derecho de petición es de 15 días hábiles.

      En cuanto al cobro coactivo, la ley 675 de 2001, establece que el administrador puede “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización”.

      Un saludo. 💙

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