{"id":122181,"date":"2025-08-12T08:36:13","date_gmt":"2025-08-12T13:36:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/?p=122181"},"modified":"2026-03-11T14:10:42","modified_gmt":"2026-03-11T19:10:42","slug":"estrategias-para-comprar-vivienda-en-colombia-sin-capital","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/guia-para-comprar-vivienda\/estrategias-para-comprar-vivienda-en-colombia-sin-capital","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo comprar vivienda sin capital?"},"content":{"rendered":"\n<p>A menudo pensamos que para invertir en bienes ra\u00edces debemos ser millonarios, ganarnos la loter\u00eda o contar con grandes ahorros. \u00bfY adivina qu\u00e9? Esto no es necesario, \u00a1puedes comprar un inmueble sin capital! De hecho, <strong><a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/juanpainvierte\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Juan Pablo Osorio<\/a>, inversionista y conferencista<\/strong>, cree firmemente en que es m\u00e1s provechoso utilizar el dinero de terceros a la hora de comprar.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En palabras de nuestro invitado, \u201cno deber\u00edamos poner todos nuestros recursos de inmediato en una misma canasta. De ah\u00ed viene la magia de apalancarse utilizando los recursos de otros\u201d. Para lo cual, nos aconseja <strong>apoyarnos de los bancos, las constructoras y los subsidios<\/strong>. Conozcamos en detalle los consejos de este experto:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"instagram-media\" data-instgrm-permalink=\"https:\/\/www.instagram.com\/reel\/C-8rtDTpkPr\/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading\" data-instgrm-version=\"14\" style=\" background:#FFF; border:0; border-radius:3px; box-shadow:0 0 1px 0 rgba(0,0,0,0.5),0 1px 10px 0 rgba(0,0,0,0.15); margin: 1px; max-width:540px; min-width:326px; padding:0; width:99.375%; width:-webkit-calc(100% - 2px); width:calc(100% - 2px);\"><div style=\"padding:16px;\"> <a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/reel\/C-8rtDTpkPr\/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading\" style=\" background:#FFFFFF; line-height:0; padding:0 0; text-align:center; text-decoration:none; width:100%;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> <div style=\" display: flex; flex-direction: row; align-items: center;\"> <div style=\"background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; flex-grow: 0; height: 40px; margin-right: 14px; width: 40px;\"><\/div> <div style=\"display: flex; 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font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; font-style:normal; font-weight:550; line-height:18px;\">Ver esta publicaci\u00f3n en Instagram<\/div><\/div><div style=\"padding: 12.5% 0;\"><\/div> <div style=\"display: flex; flex-direction: row; margin-bottom: 14px; align-items: center;\"><div> <div style=\"background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; height: 12.5px; width: 12.5px; transform: translateX(0px) translateY(7px);\"><\/div> <div style=\"background-color: #F4F4F4; height: 12.5px; transform: rotate(-45deg) translateX(3px) translateY(1px); width: 12.5px; flex-grow: 0; margin-right: 14px; margin-left: 2px;\"><\/div> <div style=\"background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; height: 12.5px; width: 12.5px; transform: translateX(9px) translateY(-18px);\"><\/div><\/div><div style=\"margin-left: 8px;\"> <div style=\" background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; flex-grow: 0; height: 20px; width: 20px;\"><\/div> <div style=\" width: 0; height: 0; border-top: 2px solid transparent; 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font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; line-height:17px; margin-bottom:0; margin-top:8px; overflow:hidden; padding:8px 0 7px; text-align:center; text-overflow:ellipsis; white-space:nowrap;\"><a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/reel\/C-8rtDTpkPr\/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading\" style=\" color:#c9c8cd; font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; font-style:normal; font-weight:normal; line-height:17px; text-decoration:none;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Una publicaci\u00f3n compartida por Ciencuadras | Bienes Ra\u00edces (@ciencuadras)<\/a><\/p><\/div><\/blockquote>\n<script async src=\"\/\/www.instagram.com\/embed.js\"><\/script>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tres niveles de apalancamiento para comprar sin capital<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Bancos&nbsp;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Para explicar el soporte de la banca, Osorio plantea el siguiente escenario: \u00bfQu\u00e9 es mejor: tener tres apartamentos, donde t\u00fa inviertes 100 millones de pesos en cada uno y el banco 200 en cada uno o tener solo uno donde t\u00fa pones los 300 millones de pesos?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando agregamos intereses a la f\u00f3rmula, se hace la venta y se obtiene la rentabilidad, muy seguramente en el primer escenario donde hay apalancamiento, est\u00e1n los mejores retornos. No solo eso, adem\u00e1s se acelera el proceso y se mitiga el nivel de riesgo porque la inversi\u00f3n se reparte en tres proyectos.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote has-text-align-center\">\n<p><strong><em>\u201cEs importante que entendamos a la banca como una aliada que nos ayuda a maximizar nuestra inversi\u00f3n\u201d, Juan Pablo Osorio.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>En este sentido, al finalizar el proceso de construcci\u00f3n del proyecto o cuando nos van a entregar el apartamento, debemos solicitar un <strong><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/guia-para-comprar-vivienda\/compra-tu-casa-con-credito-hipotecario\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">cr\u00e9dito hipotecario<\/a><\/strong>. Normalmente, ese apalancamiento corresponde al <strong>70% del valor del inmueble<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Constructoras<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>El segundo paso consiste en respaldarse de las constructoras, especialmente cuando los proyectos est\u00e1n en fase de preconstrucci\u00f3n o preventa, en donde a veces ni siquiera han construido. Es en ese momento cuando sale la<strong> lista de precios cero<\/strong>, que es la primera que se abre, y en donde se compra el <strong>proyecto No VIS <\/strong>con los mejores precios.<\/p>\n\n\n\n<p>Con el tiempo, el valor del inmueble va aumentando, pero a ti te mantienen el mismo precio y es as\u00ed como ganas valorizaci\u00f3n. Tampoco pagas intereses porque lo usual es que esta financiaci\u00f3n sea con la constructora, a menos de que se modifique el plan de pagos. El objetivo es no pagar intereses durante esos tres o cuatro a\u00f1os mientras el comprador paga las cuotas de la construcci\u00f3n.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El tema de la apreciaci\u00f3n de una propiedad es muy ganador, pues puede ocurrir que la persona solamente haya pagado cinco, seis, siete millones de pesos y el inmueble ya se haya valorizado por la totalidad de su precio.<\/p>\n\n\n\n<p>En <strong>viviendas VIS<\/strong> no aplica esta situaci\u00f3n, pero comprar en las primeras listas de precios permite un mayor plazo para pagar la cuota inicial sin inter\u00e9s y escoger la mejor ubicaci\u00f3n del proyecto.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full\"><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/vivienda-no-vis?utm_source=Autopauta&amp;utm_medium=Blog_Banner_Interno&amp;utm_campaign=BG_122181_proyectos\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"700\" height=\"200\" src=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/proyectos-vivienda-nueva-Colombia-mobile.jpg\" alt=\"proyectos vivienda nueva Colombia mobile\" class=\"wp-image-116766\" srcset=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/proyectos-vivienda-nueva-Colombia-mobile.jpg 700w, https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/proyectos-vivienda-nueva-Colombia-mobile-300x86.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 700px) 100vw, 700px\" \/><\/a><\/figure><\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Subsidios<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Si bien cada subsidio tiene condiciones particulares, podemos aplicar a esta forma de apalancamiento al cumplir con dos requisitos b\u00e1sicos:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>Nunca haber recibido un subsidio del gobierno para vivienda.&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>No tener actualmente casa propia, ni siquiera en un porcentaje.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En la actualidad tenemos tres tipos de subsidios: el primero es entregado por la <strong>caja de compensaci\u00f3n familiar<\/strong>. Si una persona se afilia a una caja de compensaci\u00f3n familiar puede acceder a los beneficios que esta entrega, como el <strong>subsidio de arrendamiento y el subsidio para la compra de vivienda<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El segundo subsidio es <strong>\u201c<a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/subsidios\/mi-casa-ya-gobierno-anuncia-cambios-en-el-programa\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Mi casa ya<\/a>\u201d <\/strong>del Gobierno Nacional. Este incentivo tiene otra condici\u00f3n, que es hacer la encuesta del Sisb\u00e9n. Es importante recordar que el Sisb\u00e9n no es un sistema de salud, sino una encuesta. Cualquier colombiano se puede hacer encuestar y debemos tener un puntaje m\u00ednimo establecido, seg\u00fan los niveles de subsidios que nos pueden entregar.<\/p>\n\n\n\n<p>El tercer nivel de <strong>subsidio es el distrital, municipal o departamental,<\/strong> seg\u00fan la ciudad donde se encuentre cada persona. Hay algunas que entregan hasta 25 millones de pesos adicionales al dinero que ya es otorgado por otros subsidios.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Tambi\u00e9n puedes leer: <\/em><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/guia-para-comprar-vivienda\/comprar-vivienda-con-amigos-beneficios-y-ventajas\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00bfEs buena idea comprar una vivienda con amigos?<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>C\u00f3mo aplicar a los subsidios para concurrencia<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Finalmente, <strong>hay una forma de sumar los tres subsidios previos: la concurrencia. <\/strong>Es m\u00e1s, existen municipios donde actualmente est\u00e1n entregando <strong>hasta 90 millones de pesos<\/strong>, como en Medell\u00edn, que es la ciudad que m\u00e1s dinero otorga.<\/p>\n\n\n\n<p>El primer paso es ir a la caja de compensaci\u00f3n familiar y aplicar a ese subsidio, avisando que tambi\u00e9n se quiere hacer la postulaci\u00f3n a \u201cMi casa ya\u201d. Cuando se est\u00e1 a un a\u00f1o de escrituraci\u00f3n y piden los papeles del cr\u00e9dito, la persona debe ir al banco o a la entidad financiera y solicitar la marcaci\u00f3n para \u201cMi casa ya\u201d.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Es importante informar en ese momento que tambi\u00e9n se quiere hacer el proceso de subsidio de caja de compensaci\u00f3n familiar, para que hagan la marcaci\u00f3n como concurrencia. Y por \u00faltimo, se aplica al subsidio departamental, distrital o municipal, seg\u00fan el caso.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Tambi\u00e9n puedes leer: <\/em><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/guia-para-comprar-vivienda\/cesantias-como-conocer-su-saldo-y-saber-donde-estan\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cesant\u00edas: \u00bfc\u00f3mo saber d\u00f3nde est\u00e1n y cu\u00e1nto tengo?<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Flujo de caja en la compra sin capital<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>\u201cAl invertir sin capital, el riesgo m\u00e1s grande es desistir del inmueble por no pagar las cuotas a tiempo\u201d, advierte <strong><a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/juanpainvierte\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Juan Pablo Osorio<\/a><\/strong>. Para evitarlo, se debe hacer un c\u00e1lculo certero y responsable con las finanzas personales para entender cu\u00e1l es verdaderamente el flujo de caja. Es decir, la estrategia es entender cu\u00e1l es el flujo de caja libre que tienes para establecer la cuota que puedes pagar mes a mes a la consultora y posteriormente al banco.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Recordemos que si por alg\u00fan motivo los n\u00fameros no nos dan, podemos incluir dentro del negocio a familiares, amigos, primos, pap\u00e1, mam\u00e1, para sacar adelante la inversi\u00f3n. Con esta triada de banco, constructora y subsidios, vas a cumplir el sue\u00f1o de tener casa propia o hacer la primera inversi\u00f3n muy f\u00e1cilmente, sin capital, solo con flujo de caja. <strong><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/?utm_source=Autopauta&amp;utm_medium=Blog_enlace&amp;utm_campaign=BG_122181_general_cc\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ciencuadras<\/a><\/strong>, cuadra todo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Publicado originalmente en agosto de 2024.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<table cellpadding='0' cellspacing='0' align='center' style='width: 100%'><tr style='text-align: center; font-family: Open Sans, sans-serif;'><td style='padding-bottom: 24px; color: #29292a; font-size: 18px; font-weight: 600'>\u00bfQu\u00e9 tan \u00fatil te pareci\u00f3 este contenido?<\/td><\/tr><tr style='text-align: center;'><td><table cellpadding='0' cellspacing='0' style='width: 100%; max-width: 400px; margin: auto'><tr><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=122181_Como_comprar_vivienda_sin_capital|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533768' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; height: 32px' src='https:\/\/image.experienciasbolivar.segurosbolivar.com\/lib\/fe3511747364047b751475\/m\/1\/a2945bbd-60a9-43cb-b225-78bf5e055db5.png' > <\/a><\/td><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=122181_Como_comprar_vivienda_sin_capital|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533769' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; height: 32px' src='https:\/\/image.experienciasbolivar.segurosbolivar.com\/lib\/fe3511747364047b751475\/m\/1\/161006d2-a309-4148-a578-df40c5152496.png' > <\/a><\/td><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=122181_Como_comprar_vivienda_sin_capital|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533770' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; height: 32px' src='https:\/\/image.experienciasbolivar.segurosbolivar.com\/lib\/fe3511747364047b751475\/m\/1\/ba2c4c82-1c2c-4bcb-b894-20f6776af736.png' > <\/a><\/td><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=122181_Como_comprar_vivienda_sin_capital|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533771' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; height: 32px' src='https:\/\/image.experienciasbolivar.segurosbolivar.com\/lib\/fe3511747364047b751475\/m\/1\/52e25dc4-db06-43e1-ada3-a13cc6834b02.png' > <\/a><\/td><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=122181_Como_comprar_vivienda_sin_capital|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533772' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; height: 32px' src='https:\/\/image.experienciasbolivar.segurosbolivar.com\/lib\/fe3511747364047b751475\/m\/1\/f125fd9c-b185-4d5b-8a2c-c67e5f69c93b.png' > <\/a><\/td><\/tr><\/table><\/td><\/tr><\/table>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>@juanpainvierte nos revela tres claves para comprar vivienda sin capital: apoyarse en los bancos, las constructoras y los subsidios. 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