{"id":128892,"date":"2026-01-27T14:46:20","date_gmt":"2026-01-27T19:46:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/?p=128892"},"modified":"2026-01-30T07:59:09","modified_gmt":"2026-01-30T12:59:09","slug":"decreto-desindexacion-de-la-vivienda-vis-en-colombia-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/guia-para-comprar-vivienda\/decreto-desindexacion-de-la-vivienda-vis-en-colombia-2026","title":{"rendered":"VIS 2026: precios en pesos y un mercado en tensi\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n<p>En enero de 2026, el Gobierno Nacional puso sobre la mesa un borrador de decreto que podr\u00eda cambiar de fondo la forma en la que se compran viviendas de inter\u00e9s social (VIS) en Colombia. La propuesta es clara en su intenci\u00f3n: <strong>desindexar el precio de la vivienda VIS del salario m\u00ednimo<\/strong>, fij\u00e1ndolo en pesos colombianos desde el inicio del negocio y evitando sorpresas de \u00faltima hora para los compradores.<\/p>\n\n\n\n<p>La medida llega despu\u00e9s de un 2025 complejo, en el que miles de familias vieron c\u00f3mo el valor de su vivienda aumentaba de manera abrupta justo antes de la escrituraci\u00f3n, \u00fanicamente por el ajuste del salario m\u00ednimo. En algunos casos, ese \u201cgolpe\u201d super\u00f3 los <strong>$49 millones<\/strong>, poniendo en riesgo el cierre del negocio y el acceso al cr\u00e9dito o a los subsidios.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Precios fijos: el mayor alivio para los compradores<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Uno de los puntos m\u00e1s relevantes del borrador es que <strong>el precio de la vivienda deber\u00e1 pactarse en pesos colombianos fijos desde el momento de la separaci\u00f3n<\/strong>, y mantenerse as\u00ed hasta la entrega y escrituraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto significa que, aunque el salario m\u00ednimo suba durante los a\u00f1os de construcci\u00f3n (normalmente entre 2 y 3 a\u00f1os en proyectos VIS), el comprador ya sabr\u00e1 exactamente cu\u00e1nto pagar\u00e1 por su vivienda desde el inicio.<\/p>\n\n\n\n<p>Para <a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/santiagogarzonf\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\"><strong>Santiago Garz\u00f3n F<\/strong><\/a><strong>, consultor de sector inmobiliario<\/strong>, esta claridad puede ser un punto de inflexi\u00f3n para muchas familias:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cAl fijarse los precios en pesos colombianos desde el momento de la separaci\u00f3n a la fecha de entrega, se le da certeza al comprador del valor total de su vivienda desde el principio, y eso puede llamar la atenci\u00f3n para que m\u00e1s personas se interesen en adquirir su primera propiedad\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, la desindexaci\u00f3n elimina uno de los mayores miedos de quienes compran sobre planos: <strong>no saber cu\u00e1nto m\u00e1s tendr\u00e1n que pagar al final del camino<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. <strong>Un solo tope VIS para todo el pa\u00eds: 135 salarios m\u00ednimos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El segundo gran cambio propuesto es la <strong>unificaci\u00f3n del tope VIS a 135 salarios m\u00ednimos mensuales legales vigentes (SMMLV)<\/strong> para todo el pa\u00eds. Hoy, ciudades como Bogot\u00e1 o Medell\u00edn cuentan con un l\u00edmite mayor, que puede llegar a 150 SMMLV.<\/p>\n\n\n\n<p>Con el borrador del decreto:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>El precio m\u00e1ximo de una vivienda VIS en 2026 ser\u00eda de <strong>$236,3 millones<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Sin la medida, en las principales ciudades ese tope podr\u00eda alcanzar los <strong>$262,6 millones<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>La intenci\u00f3n del Gobierno es estandarizar las reglas y reforzar el car\u00e1cter social de este tipo de vivienda. Sin embargo, el cambio no est\u00e1 exento de cr\u00edticas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. <strong>Desindexaci\u00f3n de la vivienda VIS y cl\u00e1usulas abusivas bajo la lupa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Otro punto clave del borrador es la <strong>protecci\u00f3n expl\u00edcita contra cl\u00e1usulas abusivas<\/strong>. La norma prohibir\u00eda que las constructoras incluyan en los contratos condiciones que permitan ajustar el precio final seg\u00fan el salario m\u00ednimo.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, se busca sancionar la <strong>dilaci\u00f3n injustificada de las escrituras<\/strong>, una pr\u00e1ctica que, en algunos casos, se utilizaba para esperar un nuevo aumento del salario m\u00ednimo y as\u00ed cobrar un valor mayor por el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>En papel, esto fortalece la posici\u00f3n del comprador y reduce la asimetr\u00eda de informaci\u00f3n en uno de los negocios m\u00e1s importantes de su vida.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"vis-calculadora\">\n  <h2>\u00bfCu\u00e1nto cambia el precio de una vivienda VIS?<\/h2>\n  <p class=\"intro\">\n    Compara el modelo anterior (indexado al salario m\u00ednimo) con el nuevo modelo de\n    <strong>precio fijo en pesos<\/strong>. Sin enredos, paso a paso.\n  <\/p>\n\n  <div class=\"campo\">\n    <label>Precio actual de la vivienda (COP)<\/label>\n    <input type=\"range\" min=\"90000000\" max=\"200000000\" step=\"1000000\" value=\"150000000\" id=\"precio\">\n    <span id=\"precioLabel\">$150.000.000<\/span>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"campo\">\n    <label>A\u00f1os faltantes para la entrega<\/label>\n    <input type=\"range\" min=\"1\" max=\"3\" step=\"1\" value=\"2\" id=\"anios\">\n    <span id=\"aniosLabel\">2 a\u00f1os<\/span>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"campo\">\n    <label>Aumento anual estimado del salario m\u00ednimo<\/label>\n    <input type=\"range\" min=\"5\" max=\"15\" step=\"0.5\" value=\"10\" id=\"smmlv\">\n    <span id=\"smmlvLabel\">10 %<\/span>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"resultados\">\n    <div class=\"resultado\">\n      <h4>Modelo anterior (SMMLV)<\/h4>\n      <p id=\"precioSMMLV\">$0<\/p>\n    <\/div>\n\n    <div class=\"resultado destacado\">\n      <h4>Nuevo modelo (Precio fijo)<\/h4>\n      <p id=\"precioFijo\">$0<\/p>\n    <\/div>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"ahorro\">\n   <h3>Ahorro estimado con nuevo modelo<\/h3>\n    <p id=\"ahorro\">$0<\/p>\n  <\/div>\n\n  <a class=\"cta\" href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/proyectos-vivienda-nueva?utm_source=Autopauta&#038;utm_medium=Blog_enlace&#038;utm_campaign=BG_128892_Compra_Nuevo_Calculadora&#038;utm_content=IA\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\n    Ver proyectos VIS en Ciencuadras\n  <\/a>\n<\/div>\n\n<style>\n.vis-calculadora {\n  max-width: 720px;\n  margin: 40px auto;\n  padding: 24px;\n  background: #ffffff;\n  border-radius: 16px;\n  box-shadow: 0 10px 30px rgba(0,0,0,0.08);\n  font-family: system-ui, sans-serif;\n}\n\n.vis-calculadora h2 {\n  color: #006098;\n  margin-bottom: 8px;\n}\n\n.intro {\n  color: #666666;\n  margin-bottom: 24px;\n}\n\n.campo {\n  margin-bottom: 20px;\n}\n\n.campo label {\n  display: block;\n  font-weight: 600;\n  margin-bottom: 8px;\n  color: #000000;\n}\n\n.campo input[type=range] {\n  width: 100%;\n}\n\n.campo span {\n  display: block;\n  margin-top: 6px;\n  font-weight: 500;\n  color: #006098;\n}\n\n.resultados {\n  display: flex;\n  gap: 16px;\n  margin-top: 24px;\n  flex-wrap: wrap;\n}\n\n.resultado {\n  flex: 1;\n  padding: 16px;\n  background: #F5F8FA;\n  border-radius: 12px;\n}\n\n.resultado h4 {\n  margin-bottom: 8px;\n  color: #666666;\n}\n\n.resultado p {\n  font-size: 1.2rem;\n  font-weight: 700;\n}\n\n.destacado {\n  background: #E9F4FB;\n}\n\n.ahorro {\n  margin-top: 24px;\n  padding: 20px;\n  background: #FFF4E5;\n  border-radius: 12px;\n  text-align: center;\n}\n\n.ahorro h3 {\n  color: #F9B732;\n}\n\n.ahorro p {\n  font-size: 1.6rem;\n  font-weight: 800;\n  color: #000000;\n}\n\n.mensaje {\n  display: block;\n  margin-top: 8px;\n  color: #666666;\n}\n\n.cta {\n  display: block;\n  margin-top: 32px;\n  text-align: center;\n  background: #F9B732;\n  color: #000000;\n  padding: 14px 20px;\n  border-radius: 40px;\n  text-decoration: none;\n  font-weight: 700;\n}\n\n.cta:hover {\n  background: #FFA533;\n}\n\n@media (max-width: 600px) {\n  .resultados {\n    flex-direction: column;\n  }\n}\n<\/style>\n\n<script>\nconst precio = document.getElementById('precio');\nconst anios = document.getElementById('anios');\nconst smmlv = document.getElementById('smmlv');\n\nconst precioLabel = document.getElementById('precioLabel');\nconst aniosLabel = document.getElementById('aniosLabel');\nconst smmlvLabel = document.getElementById('smmlvLabel');\n\nconst precioSMMLV = document.getElementById('precioSMMLV');\nconst precioFijo = document.getElementById('precioFijo');\nconst ahorro = document.getElementById('ahorro');\n\nfunction formatoCOP(valor) {\n  return valor.toLocaleString('es-CO', { style: 'currency', currency: 'COP', maximumFractionDigits: 0 });\n}\n\nfunction calcular() {\n  const precioInicial = Number(precio.value);\n  const years = Number(anios.value);\n  const incremento = Number(smmlv.value) \/ 100;\n\n  let precioFinalSMMLV = precioInicial;\n  for (let i = 0; i < years; i++) {\n    precioFinalSMMLV *= (1 + incremento);\n  }\n\n  precioLabel.textContent = formatoCOP(precioInicial);\n  aniosLabel.textContent = `${years} a\u00f1o${years > 1 ? 's' : ''}`;\n  smmlvLabel.textContent = `${smmlv.value} %`;\n\n  precioSMMLV.textContent = formatoCOP(precioFinalSMMLV);\n  precioFijo.textContent = formatoCOP(precioInicial);\n  ahorro.textContent = formatoCOP(precioFinalSMMLV - precioInicial);\n}\n\nprecio.addEventListener('input', calcular);\nanios.addEventListener('input', calcular);\nsmmlv.addEventListener('input', calcular);\n\ncalcular();\n<\/script>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>El otro lado de la moneda: menos oferta VIS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Aunque el esp\u00edritu de la medida es proteger al comprador, desde el sector constructor han surgido alertas importantes. Gremios como Camacol advierten que <strong>fijar precios en pesos y reducir el tope m\u00e1ximo puede afectar la viabilidad de nuevos proyectos VIS<\/strong>, especialmente en ciudades con suelo caro.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/santiagogarzonf\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">Santiago Garz\u00f3n<\/a><\/strong> lo explica as\u00ed:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cLos proyectos VIS tienen un plazo de entrega promedio de 2 a 3 a\u00f1os, y al no ajustarse los precios a las nuevas din\u00e1micas de mercado, teniendo en cuenta la inflaci\u00f3n y los costos operativos, resultar\u00e1 inviable para muchos constructores desarrollar un proyecto VIS, reduciendo la oferta de vivienda\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>El riesgo es claro: <strong>menos proyectos VIS disponibles<\/strong>, mayor presi\u00f3n sobre la demanda y, parad\u00f3jicamente, un mercado m\u00e1s dif\u00edcil para quienes buscan comprar su primera vivienda con subsidios.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cA mayor demanda y menor oferta, los precios suben y la brecha de vivienda se hace cada vez m\u00e1s grande para ese comprador que aspira tener su primera propiedad\u201d, advierte Garz\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full is-resized\"><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/vivienda-interes-social?utm_source=Autopauta&amp;utm_medium=Blog_Banner_Interno&amp;utm_campaign=BG_128892_vis\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"700\" height=\"200\" src=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/700x200_proyectos-vis.jpg\" alt=\"proyectos vis 2025\" class=\"wp-image-125271\" style=\"aspect-ratio:3.5;width:840px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/700x200_proyectos-vis.jpg 700w, https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/700x200_proyectos-vis-300x86.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 700px) 100vw, 700px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Impacto de desindexaci\u00f3n de la vivienda VIS en subsidios y en el mercado No VIS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La medida tambi\u00e9n podr\u00eda tener efectos colaterales en los subsidios de vivienda. Seg\u00fan Garz\u00f3n, las constructoras podr\u00edan proyectar precios m\u00e1s altos desde el inicio para cubrir riesgos futuros:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cLas proyecciones financieras van a contemplar escenarios de inflaci\u00f3n y costos altos, entrando en una zona de riesgo de superar el tope VIS a la fecha de entrega, lo que podr\u00eda afectar los desembolsos de los subsidios y aumentar los desistimientos\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>En paralelo, podr\u00eda crecer la oferta de <strong>vivienda No VIS<\/strong>, donde no existen topes salariales y el riesgo para el constructor es menor, pero los precios est\u00e1n fuera del alcance de muchas familias.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Tambi\u00e9n puedes leer:<\/em><\/strong> <a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/guia-para-comprar-vivienda\/guia-completa-de-subsidios-de-vivienda-en-colombia\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>Subsidios de vivienda 2026: esto es lo que debes sab<\/strong><\/a><strong><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/blog\/guia-para-comprar-vivienda\/guia-completa-de-subsidios-de-vivienda-en-colombia\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">er<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Retos legales y econ\u00f3micos de la desindexaci\u00f3n de la vivienda VIS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La desindexaci\u00f3n no solo es un cambio econ\u00f3mico, tambi\u00e9n es un reto normativo. Para Garz\u00f3n, uno de los puntos cr\u00edticos ser\u00e1 la claridad en las reglas del juego:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cEs fundamental fortalecer la normatividad para que no haya errores de interpretaci\u00f3n entre constructores, bancos y cajas de compensaci\u00f3n. Adem\u00e1s, hay muchos negocios ya firmados con las reglas anteriores y el r\u00e9gimen de transici\u00f3n no es claro\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Si estas zonas grises no se resuelven, la intenci\u00f3n de cerrar la brecha de acceso a vivienda podr\u00eda terminar ampli\u00e1ndola.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Consejos clave para compradores VIS en este nuevo escenario<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Ante un mercado que cambia r\u00e1pido, Santiago Garz\u00f3n recomienda a los compradores prepararse mejor que nunca. Sus cinco claves son:<\/p>\n\n\n\n<ol>\n<li><strong>Capacitarse y entender las etapas de los proyectos<\/strong>, desde el lanzamiento hasta la entrega.<br><strong>Ordenar las finanzas personales<\/strong>, aumentar el ahorro y reducir gastos.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Elegir bien el proyecto<\/strong>, analizando ubicaci\u00f3n, valorizaci\u00f3n, respaldo del constructor y plazos.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Preparar el perfil financiero para el banco<\/strong>, cuidando la capacidad de endeudamiento.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Entender los subsidios como un apoyo, no como el objetivo<\/strong>, y validar desde el inicio a cu\u00e1les se puede acceder.<br><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>\u201cEl mercado est\u00e1 cambiando r\u00e1pidamente, y solo los compradores que est\u00e9n m\u00e1s preparados van a encontrar las mejores oportunidades\u201d, concluye.<\/p>\n\n\n\n<p>La desindexaci\u00f3n de la vivienda VIS en 2026 promete mayor transparencia y protecci\u00f3n para los compradores, pero tambi\u00e9n abre un debate profundo sobre la sostenibilidad de la oferta. Como casi todo en el sector inmobiliario, el equilibrio entre acceso, precios y viabilidad ser\u00e1 la clave.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.ciencuadras.com\/?utm_source=Autopauta&amp;utm_medium=Blog_enlace&amp;utm_campaign=BG_128892_proyectos_vivienda\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>Ciencuadras<\/strong>,<\/a> cuadra todo.<\/p>\n\n\n\n<table cellpadding='0' cellspacing='0' align='center' style='width: 100%'><tr style='text-align: center; font-family: Open Sans, sans-serif;'><td style='padding-bottom: 24px; color: #29292a; font-size: 18px; font-weight: 600'>\u00bfQu\u00e9 tan \u00fatil le pareci\u00f3 este contenido?<\/td><\/tr><tr style='text-align: center;'><td><table cellpadding='0' cellspacing='0' style='width: 100%; max-width: 400px; margin: auto'><tr><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=128892_vis_2026_precios_en_pesos_y_un_mercado_en_tension|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533768' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; height: 32px' src='https:\/\/image.experienciasbolivar.segurosbolivar.com\/lib\/fe3511747364047b751475\/m\/1\/a2945bbd-60a9-43cb-b225-78bf5e055db5.png' > <\/a><\/td><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=128892_vis_2026_precios_en_pesos_y_un_mercado_en_tension|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533769' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; height: 32px' src='https:\/\/image.experienciasbolivar.segurosbolivar.com\/lib\/fe3511747364047b751475\/m\/1\/161006d2-a309-4148-a578-df40c5152496.png' > <\/a><\/td><td><a style='text-decoration: none' href='https:\/\/survey.survicate.com\/2024c603f1ca0b80\/?pieza=128892_vis_2026_precios_en_pesos_y_un_mercado_en_tension|Gu\u00edas|Gu\u00eda para comprar vivienda&#038;aid=2533770' target='_blank' rel=\"nofollow noopener\"> <img style='width: 32px; 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