Actualmente, el porcentaje de colombianos con vivienda propia ha bajado al 38.1% debido al encarecimiento de los materiales de construcción, que han subido un 79.2%. Sumado a las altas tasas de interés, adquirir casa nueva hoy requiere de una mayor planificación financiera que en años anteriores.
Entenderás las razones reales detrás del cambio en el mercado inmobiliario y cómo estas afectan tu posibilidad de ser propietario.
En Colombia, las cifras recientes muestran que cada vez más personas encuentran dificultades para convertirse en propietarios lo que impacta el mercado inmobiliario.
De acuerdo a la encuesta de calidad de vida para 2025, que fue dada a conocer hace pocos días, muestra que la proporción de colombianos con vivienda propia sigue cayendo: del 39.6% en 2024 a 38.1% en 2025.
Desde 2018 esta proporción ha caído 10.7 puntos porcentuales. Entre las regiones con mayor pérdida está Bogotá con una disminución de 13.4 puntos porcentuales. Cúcuta y Valle son las regiones menos perjudicadas con una reducción de 1 y 8.5 puntos porcentuales respetivamente.
Muchas son las causas que se han planteado para explicar este fenómeno. Por ejemplo algunos dicen que está relacionado con la idiosincrasia de las nuevas generaciones que son más desarraigadas a sus trabajos y a las ciudades en donde viven por lo que prefieren arrendar y no comprar vivienda.
En mi concepto, estas teorías son solo parcialmente ciertas, las causas tienen que ver mas con temas de costos de construcción de vivienda, que han crecido mucho más que el IPC en el mediano plazo. También tiene que ver con las elevadas tasas de interés que hemos visto en los últimos tiempos y la eliminación de los subsidios para la compra de interés social. Analizaremos a continuación los dos primeros argumentos.
Si comparamos la evolución de los precios de la vivienda nueva con el índice de precios al consumidor (ambos base marzo de 2018 igual a 100) hasta diciembre del año pasado, se puede observar que mientras el índice de precios al consumidor creció un 54.7% los precios de la vivienda lo han hecho un 79.2%. Esto significa que la capacidad de comprar vivienda nueva ha disminuido considerablemente.
Los incrementos en costos se empezaron a ver en 2021 con el aumento de los precios del hierro a nivel mundial, dados los programas de descarbonización implementados en China, pero se agudizaron con los problemas logísticos asociados a la pandemia y el aumento de costos del cemento. En 2022 y 2023 se observaron fuertes crecimientos en los precios del cemento y los agregados. Si bien el crecimiento de los costos en años siguientes se moderó, salvo para pocos insumos, no se han revertido los crecimientos de los precios que se vieron en años anteriores.
Otro elemento que no debe despreciarse en el análisis tiene que ver con los ajustes en el salario mínimo de los últimos años: hay que recordar que en los últimos años los incrementos en costos han sido sistemáticamente superiores a la inflación, alcanzando la ya cifra récord de un 23.7% para 2026. La afectación en precios de la vivienda puede ser directa (en el caso de la vivienda de interés social) o indirecta, a través de mayores costos de construcción para el segmento diferente a VIS.
A lo anterior se suma que las tasas de interés para los créditos de vivienda, (que están referidos sobre todo a las tasas de los Tes a 5 años), han venido creciendo mucho como resultado del aumento de la deuda del gobierno nacional y las continuas pérdidas en la calificación de riesgo soberano. Por lo anterior muchos colombianos simplemente desisten de conseguir un crédito y de su intención de comprar vivienda.
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El caso que se observa en 2026 es algo diferente: los precios de la vivienda de interés social se han incrementado entre un 10 y un 15%, aumentos inferiores a los del salario mínimo. Esto se debe a que si los constructores hubiesen incrementado lo que le permitía la ley los desistimientos y en general la menor demanda por vivienda hubiesen terminado por generar una caída sustancia en sus ingresos.
Es importante mencionar que aunque el mercado enfrenta desafíos, siguen existiendo oportunidades para quienes se preparan financieramente y toman decisiones informadas.
La moderación gradual de la inflación, posibles ajustes en tasas hipotecarias y la aparición de nuevos modelos de vivienda podrían ayudar a dinamizar nuevamente el sector en los próximos años.
Ciencuadras, cuadra todo.
La caída de la vivienda propia, que pasó del 39.6% en 2024 al 38.1% en 2025, se debe principalmente al incremento en los costos de construcción (hierro y cemento), las elevadas tasas de interés y la eliminación de subsidios para la vivienda de interés social (VIS).
Bogotá lidera la pérdida con una disminución de 13.4 puntos porcentuales desde 2018. En contraste, ciudades como Cúcuta y regiones como el Valle han sido las menos perjudicadas, con reducciones de solo 1 y 8.5 puntos porcentuales respectivamente.
Mientras que el IPC creció un 54.7% desde 2018, los precios de la vivienda nueva aumentaron un 79.2%. Esto se debe a problemas logísticos globales y al aumento de insumos clave, lo que reduce considerablemente la capacidad de compra de las familias colombianas.
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