Durante casi tres décadas, iniciando en 1972 y hasta 1999, existió en el país la UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante), un sistema económico y financiero creado durante el gobierno de Misael Pastrana Borrero, para calcular el costo de los créditos de vivienda a largo plazo.
La UPAC estaba ligada a la inflación, la idea era que las cuotas y los saldos de los préstamos se ajustaran con el paso del tiempo para mantener su poder adquisitivo. Si alguien pedía un crédito en UPAC, la deuda no permanecía fija en pesos, el valor de la UPAC iba aumentando y, con él, podía aumentar el saldo de la deuda y las cuotas. Tenía un componente que era la tasa de interés más la corrección monetaria.
El problema apareció especialmente a partir del año 94, cuando la fórmula de actualización de la UPAC empezó a estar vinculada a tasas de interés del mercado, es decir la DTF, y no únicamente a la inflación. Esto produjo aumentos elevados en las obligaciones de muchos deudores hipotecarios.
En términos sencillos: la deuda hipotecaria crecía muchísimo más rápido que los ingresos y los precios de la economía, esto es, la gente tenía menos dinero para pagar una deuda que era más costosa cada día.
Las tasas de interés más la corrección monetaria llegaron hasta el 38,66% E.A., lo que hizo que los créditos fueran impagables. En efecto, finalizando la década del 90 hubo más de 300.000 personas que perdieron sus casas, y se estima que aproximadamente 3.000 se quitaron la vida por ello.
Además de esto, las personas si realizaban un abono a capital o querían prepagar la deuda, el banco los penalizaba; no podían endosar los seguros, ni vender la cartera buscando mejores tasas de interés.
Como consecuencia de este contexto, a finales de los 90 hubo una importante crisis del sistema de vivienda y posteriormente la UPAC fue reemplazada por la UVR en 1999, mediante la Ley 546 de 1999, conocida como Ley de Vivienda.
Esta norma establece que los créditos o leasing habitacional se podrán pagar entre 5 años hasta máximo 30 años, se podrá hacer abonos extraordinarios a capital, en cualquier momento e incluso, prepagar la deuda sin penalidad alguna. De igual forma, que se podrá realizar cesión de la deuda (venta de cartera) y se podrá endosar los seguros, en cualquier momento de la vida del crédito.
De acuerdo con estadísticas del DANE, a corte del primer semestre de 2026 tenemos 1.716.131 créditos de vivienda y leasing habitacional, de los cuales el 91,20% son créditos de vivienda y el 8,80% son leasing habitacional.
¿Qué es lo que quiere toda persona que tiene un crédito de vivienda o un leasing habitacional? Pagar lo más rápido posible, por ello la normatividad vigente contempla los abonos a capital, que se refiere a el aporte de un dinero adicional que disminuya el saldo de la deuda.
Esto se puede dar de dos maneras, el abono extraordinario, aunque no hay un monto mínimo en la ley, entre más grande sea la suma abonada, mayor será el impacto en el crédito para ahorrar intereses, y el deudor tendrá derecho a elegir entre reducir el plazo o disminuir el valor de la cuota.
El otro es el abono inteligente, este se decanta por un proceso jurídico financiero, en donde se le solicita al banco que reduzca el plazo y aumente la cuota, lo que hace que la composición de la cuota cambie, llevando más capital y menos interés cada mes.
Estos abonos se pueden hacer en cualquier momento del crédito o leasing, sin embargo, al hacerlo cuando el crédito es más joven el impacto es mayor, ya que ahorrará muchos millones más de intereses. Con cualquiera de los dos lo que se busca es ahorrar intereses.
Ahora, ¿qué conviene más, bajar el plazo o disminuir la cuota? Definitivamente el plazo, ya que el impacto de bajar el plazo será mayor a la cantidad de intereses que se ahorrará el deudor, el dinero en el tiempo es más costoso.
¿Y entre abono extraordinario y abono inteligente, cual es mejor? El abono inteligente, ya que el deudor no se descapitaliza, puede bajar más tiempo y ahorrar mucho más en intereses.
1. Hacer abonos extraordinarios pequeños.
2. No saber leer los extractos.
3. Hacer abonos inteligentes cuando el crédito está muy avanzado.
4. Hacer un abono extraordinario y no un abono inteligente.
5. Quedarse pagando un crédito 20 o 30 años, cuando lo puede hacer en 10 años o menos.
6. No vender la cartera ni los seguros.
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1. Aprenda a conocer y leer el extracto.
2. Venda la cartera cuando las tasas estén bajas
3. Venda los seguros
4. Haga abonos inteligentes lo más rápido posible y ojalá dos o tres veces en la vida del crédito, dependiendo de su capacidad de pago.
El sistema UPAC fue reemplazado por la UVR a través de la Ley 546 de 1999 (Ley de Vivienda)[cite: 1]. Esta normativa trajo grandes ventajas para los deudores, como la posibilidad de pagar créditos hasta a 30 años, hacer abonos extraordinarios a capital en cualquier momento sin penalizaciones, vender la cartera y endosar los seguros[cite: 1].
Un abono extraordinario es el aporte de un dinero adicional para reducir el saldo, permitiendo elegir entre disminuir la cuota o el plazo[cite: 1]. En cambio, el abono inteligente es un proceso jurídico-financiero donde se solicita al banco reducir el plazo aumentando ligeramente la cuota, lo que logra destinar más dinero a capital y menos a intereses mes a mes sin descapitalizarse[cite: 1].
Definitivamente conviene más reducir el plazo[cite: 1]. Al acortar el tiempo de la deuda, el ahorro en la cantidad total de intereses es considerablemente mayor, ya que el dinero en el tiempo resulta más costoso[cite: 1].
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