Comprar vivienda sin ahorros iniciales es posible si aprovechas la estrategia de comprar sobre planos. Esto te da hasta tres años para pagar la cuota inicial, ajustando los pagos a ingresos extra como primas o cesantías. Al recibir tu inmueble, utilizas un crédito hipotecario (deuda buena) y realizas abonos anticipados a capital. Así, reduces el tiempo de tu deuda y preparas tu perfil financiero para adquirir más propiedades que, con el tiempo, se pagarán solas.
Descubre el método exacto para construir tu patrimonio inmobiliario desde cero y lograr que tus futuras propiedades generen ingresos por sí mismas, asegurando tu tranquilidad financiera.
Si alguna vez has pensado que para comprar vivienda en Colombia necesitas una cuenta bancaria con muchos ceros, estás a punto de cambiar de perspectiva por completo. En el más reciente episodio Se Arrienda o Se Vende Podcast, tuvimos el gusto de conversar con Faber Corredor, un experto con diecisiete años de trayectoria en el sector financiero y se destaca por tener 4 apartamentos que se pagan solos.
Durante la charla, él nos compartió la estrategia exacta que utilizó para pasar de comprar su primer apartamento sin ahorros a crear una verdadera bola de nieve de inversión en finca raíz. Estas son sus principales enseñanzas para que tú también puedas diseñar un plan de acción efectivo.
El testimonio de Faber nos demuestra de manera contundente que no es necesario provenir de una familia adinerada ni contar con un gran capital inicial para lograr tus metas de inversión. Su historia personal, profundamente inspirada en la perseverancia de sus padres, comenzó en el año 2014 cuando adquirió su primer inmueble sin tener dinero ahorrado en el banco. ¿Su gran secreto para lograrlo? La paciencia, la visión a largo plazo y una excelente planificación financiera.
La mejor alternativa cuando no tienes capital inicial es, sin lugar a duda, comprar sobre planos. Esta modalidad inmobiliaria te otorga un tiempo sumamente valioso, que por lo general ronda entre los dos y tres años antes de la entrega del proyecto, para lograr reunir el valor de la cuota inicial mediante pagos periódicos.
Faber nos deja un consejo de oro al respecto: no aceptes de manera automática la cuota mensual predeterminada que te propone la constructora. Lo ideal es sentarte a negociar un calendario de pagos que se ajuste por completo a tu flujo de caja real. Por ejemplo, puedes proyectar ingresos futuros que sabes que vas a recibir con seguridad, como las primas de servicios, las cesantías o los bonos de fin de año, y acordar que justo en esos meses harás abonos más grandes. De esta manera, el esfuerzo financiero de cada mes resulta mucho más manejable y puedes comenzar a materializar tu patrimonio sin asfixiarte económicamente en el proceso.
Una vez llega el esperado momento de la entrega del inmueble y necesitas desembolsar el dinero restante, entra en juego el apalancamiento bancario. Muchas personas le temen a los préstamos a largo plazo, pero aquí es vital que transformes esa visión tradicional.
El éxito de los inversionistas radica en entender que no todas las deudas son perjudiciales para el bolsillo. Financiar con una tarjeta de crédito un gasto innecesario es lo que llamamos una deuda mala. Por el contrario, adquirir un crédito hipotecario es asumir una deuda buena, ya que te permite comprar un activo sólido que se valoriza con el tiempo y te genera rentabilidad futura.
Aquí encontramos una de las tácticas más poderosas del sector inmobiliario. En Colombia, la Ley de Vivienda de 1999 te otorga el derecho innegable de realizar abonos anticipados a tu crédito sin recibir ningún tipo de penalización. En nuestro sistema de amortización tradicional, al principio pagas una mayor proporción de intereses porque estos se calculan sobre el saldo total de la deuda.
Si tienes la capacidad de aportar un dinero extra cada mes y logras que el banco incorpore ese excedente de forma directa al saldo de capital, el efecto acumulado a través del tiempo es sorprendente. Reducirás el saldo total mucho más rápido, lo que a su vez disminuye drásticamente el tiempo de vida del crédito y los intereses que pagarás al final del ejercicio. Para lograrlo, Faber recomienda estructurar muy bien tu perfil, reunir tu declaración de renta junto con tus soportes de ingresos, y buscar asesoría profesional para presentar esta solicitud de manera formal ante la entidad financiera.
El objetivo final de esta estrategia no es quedarse con un solo inmueble de por vida, sino crear un sistema de varias propiedades que te generen ingresos constantes. ¿Cómo logró Faber avanzar hacia su segundo apartamento? Mientras pagaba el primero en tiempo récord gracias a los abonos a capital y a la reducción de costos administrativos mediante el endoso de seguros, también se enfocó en un pilar fundamental para los bancos: su crecimiento profesional.
Tener un crédito vigente no te cierra las puertas automáticamente para comprar otra vivienda, siempre y cuando te enfoques en fortalecer al máximo tu capacidad de endeudamiento. Esto implica que, a la par de tus inversiones inmobiliarias, debes seguir educándote, especializándote y buscando ascensos o mejores oportunidades laborales para incrementar tus ingresos mensuales.
Para el año 2020, cuando Faber decidió comprometerse con su segundo inmueble, el banco pudo evaluar con facilidad que su saldo hipotecario anterior era pequeño y que sus nuevas finanzas respaldaban con total seguridad un nuevo préstamo.
Construir un patrimonio inmobiliario sólido es un proceso que requiere constancia, educación y mucha estrategia. Si deseas conocer todos los detalles de esta inspiradora historia, te invitamos a ver el episodio completo de nuestro podcast en YouTube o Spotify.
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¡Sí es posible! Según la experiencia de expertos financieros, el secreto para lograrlo radica en tener paciencia, una visión a largo plazo y una excelente planificación financiera. No necesitas provenir de una familia adinerada ni contar con un gran capital inicial si te apalancas de forma inteligente.
La mejor alternativa es comprar proyectos sobre planos. Esta modalidad te otorga un tiempo sumamente valioso, generalmente entre dos y tres años antes de la entrega del proyecto. Durante ese periodo puedes lograr reunir el valor de la cuota inicial mediante pagos periódicos estructurados.
No, el gran consejo es no aceptarlas de manera automática. Lo ideal es negociar un calendario de pagos que se ajuste por completo a tu flujo de caja real. Puedes proyectar ingresos futuros seguros (como primas de servicios, cesantías o bonos de fin de año) y acordar que justo en esos meses harás los abonos más grandes.
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