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Incremento en el Avalúo Catastral: Lo que debes saber

Comienza un año nuevo y con este se comienzan a fijar los diferentes aumentos en algunos costos del sector inmobiliario tal como lo es el avalúo catastral. Una valoración catastral es una herramienta que permite a los propietarios determinar el valor de su inmueble, a través de un estudio técnico realizado por la autoridad catastral correspondiente (según la ubicación del inmueble). Este proceso tiene en cuenta las características de la propiedad, identifica los límites, mide el tamaño y la calidad de las construcciones y analiza las tendencias del mercado inmobiliario en la zona.

Según el Decreto 2311 del 30 de diciembre de 2023, a partir del 1 de enero de este año, el avalúo catastral para predios urbanos tendrá un incremento del 4,51%. Este incremento también aplica para los predios rurales, a menos que se dediquen a actividades agropecuarias (aquellos registrados en la base catastral con vocación agrícola, agropecuaria, acuícola, agroindustrial, agroforestal o infraestructura asociada a la producción agropecuaria). En estos casos, la subida de la valoración catastral será del 2,55%.

No se realizarán ajustes en Bogotá ni en los predios correspondientes a los catastros descentralizados, como Cali, Medellín y Antioquia. Estos pueden calcular un Índice de Valoración Predial diferencial. Además, los incrementos no se aplicarán a los predios que ya hayan actualizado su estudio catastral durante el año 2023.

¿Qué se tiene en cuenta a la hora de incrementar el avalúo catastral?

Lo usual fue que el reajuste en los avalúos no superara la meta de inflación certificada por el Banco de la República (que es del 3% para 2024). Sin embargo, para 2023, el incremento en los avalúos catastrales también superó la meta de inflación por las mismas razones. El incremento para los predios urbanos no formados y no actualizados en el periodo 2022 fue de 4,31%, mientras que para los predios rurales fue de 3%.

Debido a una discrepancia de más de cinco puntos porcentuales entre el objetivo de inflación y el comportamiento del Índice de Precios al Consumo (IPC) en un solo año, el Gobierno tiene la capacidad de determinar una subida extraordinaria adicional.

Para determinar el ajuste de este año, el Gobierno tuvo en cuenta el Índice de Valoración Predial para 2023 publicado por el DANE (4,51%) y el Índice de Precios al Productor Agropecuario, también certificado por el DANE (2,55% a noviembre). El 21 de diciembre ya se había publicado un Conpes en el que se señalaban estos incrementos.

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Avalúo catastral versus impuesto predial ¿Cuáles son las cuentas?

Según el medio de comunicación de El Espectador en entrevista con la Ministra de Agricultura, se sabe que hay municipios que pasan hasta 30 años sin realizar una actualización catastral. Este es el proceso que determina el valor de una propiedad a los ojos del Estado (no a los ojos del comercio).

En algunos casos, hace décadas que la propiedad no tiene vías de acceso u otras mejoras de infraestructura que aumentan su valor. Y cuando se realizan estas actualizaciones, el precio de la propiedad se dispara, lo que se traduce en un aumento significativo del impuesto sobre bienes inmuebles.

A la fecha, existe un proyecto de ley presentado por el Gobierno tiene como objetivo establecer límites que deben respetarse al momento de aumentar el impuesto predial. Si se aprueban, quedarían de la siguiente forma:

  • Los inmuebles con un avalúo catastral igual o inferior a los 135 SMMLV no podrán sufrir un aumento superior al 50% en la liquidación del impuesto predial del año anterior.
  • En el rango de 135 SMMLV y 250 SMMLV, el aumento no podrá ser superior al 100%.
  • Aquellos que superen los 350 SMMLV y lleguen a los 500 SMMLV no verán un incremento de más del 200%.
  • Los inmuebles que superen los 500 SMMLV no experimentarán aumentos superiores al 300%.

En términos generales, el proyecto de ley no propone que todas las propiedades del país deban pagar hasta 300% más en impuestos prediales el próximo año, sino que, debido al conflicto causado por la actualización catastral, los valores que se pagarán no podrán exceder los límites previamente descritos.

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