En enero de 2026, el Gobierno Nacional puso sobre la mesa un borrador de decreto que podría cambiar de fondo la forma en la que se compran viviendas de interés social (VIS) en Colombia. La propuesta es clara en su intención: desindexar el precio de la vivienda VIS del salario mínimo, fijándolo en pesos colombianos desde el inicio del negocio y evitando sorpresas de última hora para los compradores.
La medida llega después de un 2025 complejo, en el que miles de familias vieron cómo el valor de su vivienda aumentaba de manera abrupta justo antes de la escrituración, únicamente por el ajuste del salario mínimo. En algunos casos, ese “golpe” superó los $49 millones, poniendo en riesgo el cierre del negocio y el acceso al crédito o a los subsidios.
Uno de los puntos más relevantes del borrador es que el precio de la vivienda deberá pactarse en pesos colombianos fijos desde el momento de la separación, y mantenerse así hasta la entrega y escrituración.
Esto significa que, aunque el salario mínimo suba durante los años de construcción (normalmente entre 2 y 3 años en proyectos VIS), el comprador ya sabrá exactamente cuánto pagará por su vivienda desde el inicio.
Para Santiago Garzón F, consultor de sector inmobiliario, esta claridad puede ser un punto de inflexión para muchas familias:
“Al fijarse los precios en pesos colombianos desde el momento de la separación a la fecha de entrega, se le da certeza al comprador del valor total de su vivienda desde el principio, y eso puede llamar la atención para que más personas se interesen en adquirir su primera propiedad”.
En términos prácticos, la desindexación elimina uno de los mayores miedos de quienes compran sobre planos: no saber cuánto más tendrán que pagar al final del camino.
El segundo gran cambio propuesto es la unificación del tope VIS a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) para todo el país. Hoy, ciudades como Bogotá o Medellín cuentan con un límite mayor, que puede llegar a 150 SMMLV.
Con el borrador del decreto:
Otro punto clave del borrador es la protección explícita contra cláusulas abusivas. La norma prohibiría que las constructoras incluyan en los contratos condiciones que permitan ajustar el precio final según el salario mínimo.
Además, se busca sancionar la dilación injustificada de las escrituras, una práctica que, en algunos casos, se utilizaba para esperar un nuevo aumento del salario mínimo y así cobrar un valor mayor por el inmueble.
En papel, esto fortalece la posición del comprador y reduce la asimetría de información en uno de los negocios más importantes de su vida.
Compara el modelo anterior (indexado al salario mínimo) con el nuevo modelo de precio fijo en pesos. Sin enredos, paso a paso.
$0
$0
$0
Aunque el espíritu de la medida es proteger al comprador, desde el sector constructor han surgido alertas importantes. Gremios como Camacol advierten que fijar precios en pesos y reducir el tope máximo puede afectar la viabilidad de nuevos proyectos VIS, especialmente en ciudades con suelo caro.
Santiago Garzón lo explica así:
“Los proyectos VIS tienen un plazo de entrega promedio de 2 a 3 años, y al no ajustarse los precios a las nuevas dinámicas de mercado, teniendo en cuenta la inflación y los costos operativos, resultará inviable para muchos constructores desarrollar un proyecto VIS, reduciendo la oferta de vivienda”.
El riesgo es claro: menos proyectos VIS disponibles, mayor presión sobre la demanda y, paradójicamente, un mercado más difícil para quienes buscan comprar su primera vivienda con subsidios.
“A mayor demanda y menor oferta, los precios suben y la brecha de vivienda se hace cada vez más grande para ese comprador que aspira tener su primera propiedad”, advierte Garzón.
La medida también podría tener efectos colaterales en los subsidios de vivienda. Según Garzón, las constructoras podrían proyectar precios más altos desde el inicio para cubrir riesgos futuros:
“Las proyecciones financieras van a contemplar escenarios de inflación y costos altos, entrando en una zona de riesgo de superar el tope VIS a la fecha de entrega, lo que podría afectar los desembolsos de los subsidios y aumentar los desistimientos”.
En paralelo, podría crecer la oferta de vivienda No VIS, donde no existen topes salariales y el riesgo para el constructor es menor, pero los precios están fuera del alcance de muchas familias.
También puedes leer: Subsidios de vivienda 2026: esto es lo que debes saber
La desindexación no solo es un cambio económico, también es un reto normativo. Para Garzón, uno de los puntos críticos será la claridad en las reglas del juego:
“Es fundamental fortalecer la normatividad para que no haya errores de interpretación entre constructores, bancos y cajas de compensación. Además, hay muchos negocios ya firmados con las reglas anteriores y el régimen de transición no es claro”.
Si estas zonas grises no se resuelven, la intención de cerrar la brecha de acceso a vivienda podría terminar ampliándola.
Ante un mercado que cambia rápido, Santiago Garzón recomienda a los compradores prepararse mejor que nunca. Sus cinco claves son:
“El mercado está cambiando rápidamente, y solo los compradores que estén más preparados van a encontrar las mejores oportunidades”, concluye.
La desindexación de la vivienda VIS en 2026 promete mayor transparencia y protección para los compradores, pero también abre un debate profundo sobre la sostenibilidad de la oferta. Como casi todo en el sector inmobiliario, el equilibrio entre acceso, precios y viabilidad será la clave.
Ciencuadras, cuadra todo.
| ¿Qué tan útil le pareció este contenido? | |||||
|
¡Hola! Soy el blog de ciencuadras.com, un portal inmobiliario del Grupo Bolívar en el que encuentras casas, apartamentos, oficinas, fincas y más inmuebles en arriendo y venta en toda Colombia. 💙Cuando me visitas, además de descubrir tu inmueble ideal, puedes estar al día con las noticias del sector inmobiliario y de la construcción; aprender tips en decoración y organización de espacios, y mucho más.
Haz clic a continuación para recibir asesoría inmobiliaria
Deja un comentario