Comprar vivienda sin contar con grandes ahorros previos es posible gracias a la estrategia de apalancamiento financiero utilizando el dinero de terceros. Esto se logra mediante una tríada poderosa: financiando hasta el 70% del inmueble con un crédito hipotecario bancario, pagando la cuota inicial en plazos sin intereses con las constructoras en etapas de preventa, y maximizando los recursos estatales a través de la concurrencia de subsidios.
Aprenderás a utilizar inteligentemente los recursos de bancos, constructoras y el gobierno para adquirir vivienda propia basándote únicamente en tu flujo de caja.
A menudo pensamos que para invertir en bienes raíces debemos ser millonarios, ganarnos la lotería o contar con grandes ahorros. ¿Y adivina qué? Esto no es necesario, ¡puedes comprar un inmueble sin capital! De hecho, Juan Pablo Osorio, inversionista y conferencista, cree firmemente en que es más provechoso utilizar el dinero de terceros a la hora de comprar.
En palabras de nuestro invitado, “no deberíamos poner todos nuestros recursos de inmediato en una misma canasta. De ahí viene la magia de apalancarse utilizando los recursos de otros”. Para lo cual, nos aconseja apoyarnos de los bancos, las constructoras y los subsidios. Conozcamos en detalle los consejos de este experto:
Para explicar el soporte de la banca, Osorio plantea el siguiente escenario: ¿Qué es mejor: tener tres apartamentos, donde tú inviertes 100 millones de pesos en cada uno y el banco 200 en cada uno o tener solo uno donde tú pones los 300 millones de pesos?
Cuando agregamos intereses a la fórmula, se hace la venta y se obtiene la rentabilidad, muy seguramente en el primer escenario donde hay apalancamiento, están los mejores retornos. No solo eso, además se acelera el proceso y se mitiga el nivel de riesgo porque la inversión se reparte en tres proyectos.
“Es importante que entendamos a la banca como una aliada que nos ayuda a maximizar nuestra inversión”, Juan Pablo Osorio.
En este sentido, al finalizar el proceso de construcción del proyecto o cuando nos van a entregar el apartamento, debemos solicitar un crédito hipotecario. Normalmente, ese apalancamiento corresponde al 70% del valor del inmueble.
El segundo paso consiste en respaldarse de las constructoras, especialmente cuando los proyectos están en fase de preconstrucción o preventa, en donde a veces ni siquiera han construido. Es en ese momento cuando sale la lista de precios cero, que es la primera que se abre, y en donde se compra el proyecto No VIS con los mejores precios.
Con el tiempo, el valor del inmueble va aumentando, pero a ti te mantienen el mismo precio y es así como ganas valorización. Tampoco pagas intereses porque lo usual es que esta financiación sea con la constructora, a menos de que se modifique el plan de pagos. El objetivo es no pagar intereses durante esos tres o cuatro años mientras el comprador paga las cuotas de la construcción.
El tema de la apreciación de una propiedad es muy ganador, pues puede ocurrir que la persona solamente haya pagado cinco, seis, siete millones de pesos y el inmueble ya se haya valorizado por la totalidad de su precio.
En viviendas VIS no aplica esta situación, pero comprar en las primeras listas de precios permite un mayor plazo para pagar la cuota inicial sin interés y escoger la mejor ubicación del proyecto.
Si bien cada subsidio tiene condiciones particulares, podemos aplicar a esta forma de apalancamiento al cumplir con dos requisitos básicos:
En la actualidad tenemos tres tipos de subsidios: el primero es entregado por la caja de compensación familiar. Si una persona se afilia a una caja de compensación familiar puede acceder a los beneficios que esta entrega, como el subsidio de arrendamiento y el subsidio para la compra de vivienda.
El segundo subsidio es “Mi casa ya” del Gobierno Nacional. Este incentivo tiene otra condición, que es hacer la encuesta del Sisbén. Es importante recordar que el Sisbén no es un sistema de salud, sino una encuesta. Cualquier colombiano se puede hacer encuestar y debemos tener un puntaje mínimo establecido, según los niveles de subsidios que nos pueden entregar.
El tercer nivel de subsidio es el distrital, municipal o departamental, según la ciudad donde se encuentre cada persona. Hay algunas que entregan hasta 25 millones de pesos adicionales al dinero que ya es otorgado por otros subsidios.
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Finalmente, hay una forma de sumar los tres subsidios previos: la concurrencia. Es más, existen municipios donde actualmente están entregando hasta 90 millones de pesos, como en Medellín, que es la ciudad que más dinero otorga.
El primer paso es ir a la caja de compensación familiar y aplicar a ese subsidio, avisando que también se quiere hacer la postulación a “Mi casa ya”. Cuando se está a un año de escrituración y piden los papeles del crédito, la persona debe ir al banco o a la entidad financiera y solicitar la marcación para “Mi casa ya”.
Es importante informar en ese momento que también se quiere hacer el proceso de subsidio de caja de compensación familiar, para que hagan la marcación como concurrencia. Y por último, se aplica al subsidio departamental, distrital o municipal, según el caso.
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“Al invertir sin capital, el riesgo más grande es desistir del inmueble por no pagar las cuotas a tiempo”, advierte Juan Pablo Osorio. Para evitarlo, se debe hacer un cálculo certero y responsable con las finanzas personales para entender cuál es verdaderamente el flujo de caja. Es decir, la estrategia es entender cuál es el flujo de caja libre que tienes para establecer la cuota que puedes pagar mes a mes a la consultora y posteriormente al banco.
Recordemos que si por algún motivo los números no nos dan, podemos incluir dentro del negocio a familiares, amigos, primos, papá, mamá, para sacar adelante la inversión. Con esta triada de banco, constructora y subsidios, vas a cumplir el sueño de tener casa propia o hacer la primera inversión muy fácilmente, sin capital, solo con flujo de caja. Ciencuadras, cuadra todo.
Publicado originalmente en agosto de 2024.
Significa utilizar recursos económicos externos en lugar de depender exclusivamente de tus ahorros acumulados. Según los expertos, la magia de este modelo consiste en articular una estrategia combinada entre el financiamiento que otorga la banca (crédito de hasta el 70%), los plazos de las constructoras y el dinero de los subsidios.
Comprar en fase de preconstrucción te permite congelar el precio comercial inicial en la llamada “lista cero”. A medida que el proyecto avanza en su construcción, el inmueble incrementa su valor real en el mercado. Esto genera una alta rentabilidad por valorización sin que tengas que pagar intereses financieros durante ese lapso.
La concurrencia es la posibilidad legal de sumar los montos de diferentes subsidios (Caja de Compensación, Mi Casa Ya y subsidios locales). Se solicita postulándose primero en la Caja de Compensación indicando el beneficio concurrente, y luego informando al banco al momento de tramitar el crédito para que realice la marcación en el sistema.
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