La propiedad horizontal en Colombia, está regida por la ley 675 de 2001, y esta es la hoja de ruta para conocer cómo se deben establecer los diferentes mecanismos de un conjunto, entre estos la figura del administrador. Conocer esta ley, permite que los propietarios de cada propiedad horizontal, sepan la manera correcta de proceder ante cualquier situación que implique una veeduría.
La ley 675 de 2001 tiene como objetivo promover la sana convivencia, garantizar la seguridad; así como también, regular todo lo conveniente en cuanto a las asambleas, funciones de los órganos de comunidad, administrador, convocatorias y derecho al voto.
Dentro de la ley se establecen tres partes que dan origen a la propiedad horizontal: la conformación, que se refiere a la voluntad expresa, mediante escritura pública, del primer propietario (constructor) de someter el predio a propiedad horizontal.
La segunda es la constitución que hace referencia al registro del régimen de propiedad horizontal con la personería jurídica realizada en la oficina de registro e instrumentos públicos de la ciudad o municipio donde se encuentra el inmueble. Y la última, es la certificación de existencia y representación establecida en el artículo 8 de la ley 675 de 2001, la cual se realiza ante el alcalde municipal o distrital donde se encuentra la propiedad horizontal.
También puedes leer: Propiedad horizontal y turismo: alquileres temporales durante vacaciones
Como su nombre lo indica, esta es la figura que se encarga de recaudar, administrar, y delegar, diferentes actividades de mantenimiento, restauración y manejo de la cuota de administración y los diferentes bienes comunes de la propiedad horizontal. Esta persona deberá cumplir y velar por el cumplimiento del reglamento interno del conjunto; ajustarse al presupuesto definido por la asamblea de copropietarios, y velar por el buen uso y manejo de los bienes comunes de la propiedad horizontal.
Cuando se presente cualquier situación que afecte la convivencia, ya sea entre propietarios o de un propietario con el administrador, la figura que entra a hacer parte es el comité de convivencia. Por tanto los copropietarios deberán definir un grupo que maneje estas situaciones, así como el manual de convivencia para organizar el proceder de los conflictos.
Existen varias autoridades dentro de un conjunto los cuales desempeñan un papel regulatorio y de cumplimiento de todas las normas a las que se acoge la propiedad horizontal. Cabe aclarar que en la normatividad vigente, no se establece alguna autoridad pública que haga las veces de veedor de las propiedades horizontales; así que teniendo esto en cuenta, estas son las figuras que controlan de acuerdo a su autoridad:
Esta se encuentra constituida por todos los propietarios de cada una de las copropiedades que hacen parte de la propiedad horizontal. Este es el ente máximo de un edificio, y está encargada de administrar y dirigir los quehaceres del conjunto. En esta se determina la voluntad colectiva de todos los copropietarios, por ende, todos tienen derecho a participar y votar cumplido el cuórum establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
Es posible realizar cambios a las decisiones anteriormente tomadas por la asamblea general, siempre y cuando se realice una petición por parte del administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados. Para ello, se deberá revisar el proceso a realizar el cual deberá estar establecido en el reglamento interno del conjunto.
Este se conforma de tres propietarios o más, siempre y cuando sea un número impar, y cada uno podrá contar con un delegado. Este consejo será elegido por la asamblea de copropietarios, siguiendo lo establecido por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal.
Son quienes se encargan de organizar, planear y ejecutar diferentes tareas que velan por el bienestar y buen funcionamiento de la propiedad horizontal. Esta figura cuenta con la información contable del edificio y es su deber presentar cuentas e información clara a los copropietarios. Todos aquellos propietarios del conjunto, gozan de plena facultad para conocer libros contables, documentos, contratos, entre otros, que sean del manejo del administrador.
El control y revisión de las tareas o desempeño del administrador, recaen en la asamblea general de copropietarios. El administrador debe velar por la publicación de las actas de las asambleas ordinarias y extraordinarias hasta 20 días después de realizadas.
Esta figura también se hace cargo de hacer una revisión a las actividades realizadas por el administrador. Es quien hace revisión y organización de informes para garantizar el buen funcionamiento de la propiedad horizontal. Todo esto lo realiza con el objetivo de proteger ante situaciones internas, externas, históricas o prospectivas los bienes comunes del conjunto. Estos informes se caracterizan por ser oportunos. Esta figura debe tener título de contaduría pública con la respectiva matricula profesional.
También puedes leer: ¿Vives en un conjunto? Esto es lo que debes saber sobre el administrador de edificios
Como es debido, dentro del conjunto se cuenta con diferentes entes que regulan y establecen el buen hacer y funciones de cada una de las figuras que integran la propiedad horizontal. Y esta debe ser la primera responsabilidad de todos y cada uno de los copropietarios, organizar correctamente cada una de las instancias a las que se acogen en comunidad.
Esto aplica tanto para definir las funciones y el alcance que podrá tener el administrador; así como también los controles y revisiones ya sean contables, conductuales o de la toma de decisiones. Por tanto, es necesario que toda la comunidad que se acoge a la propiedad horizontal, tenga un papel activo y conozca muy bien el reglamento interno, el manual de convivencia, entre otros mecanismos que la asamblea general disponga.
Esperamos que esta información haya sido útil para ti. Si tienes cualquier comentario o duda sobre este tema, puedes escribirnos aquí abajo en los comentarios. Recuerda, Ciencuadras, cuadra todo.
| ¿Qué tan útil te pareció este contenido? | |||||
|
¡Hola! Soy el blog de ciencuadras.com, un portal inmobiliario del Grupo Bolívar en el que encuentras casas, apartamentos, oficinas, fincas y más inmuebles en arriendo y venta en toda Colombia. 💙Cuando me visitas, además de descubrir tu inmueble ideal, puedes estar al día con las noticias del sector inmobiliario y de la construcción; aprender tips en decoración y organización de espacios, y mucho más.
Haz clic a continuación para recibir asesoría inmobiliaria
Una persona quien opto por el puesto como administradora nunca sabia que el edificio debe llevar una bitácora para los mantenimientos esenciales. Lleva 7 años y ha cometido muchos errors. Me gustaría saber si ofrecen servicio de administracion y invitar a uno a dar una charla con el consejo quienes tampoco no tienen la menor idea que el tejado de un edificio requiere un mantenimiento con cronograma y una bitácora. Gracias!
Hola, Susan. Gracias por dejarnos tu comentario.
Desafortunadamente, en este momento no prestamos estos servicios. Pero puedes descargar la cartilla del ministerio de vivienda que hay sobre la Ley 675 de 2001.
Un saludo.
Buenos dias donde se puede poner una queja de un administrador por negligencia aparte del consejo de admo en la ciudad de cali
Hola, Yurany. Gracias por visitarnos.
Si se han agotado todas las vías internas de la copropiedad, como lo son el consejo de administración y el comité de convivencia, se puede acudir a un juzgado, siempre que el inconveniente sea por acuerdos o decisiones que vayan en contra de la Ley.
Un saludo.
Que debo hacer para que un administrador de un edificio me atienda para un reclamo de un pago de cuota de administración que por equivocación se realizó a una propiedad que no corresponde ya que los nombres de los edificios son muy parecidos.
Hola, José Luis. Gracias por escribirnos.
Te recomendamos comunicarte con el administrador por escrito, explicando el error y adjuntando el comprobante de pago. Pide que corrijan o trasladen el pago a la propiedad correcta. Si no responden, acude al consejo de administración o busca asesoría legal.
Un abrazo.
Urgente Necesito Asesoria.
Quiero saber quien regula a las Administraciones de los Conjuntos Residenciales. Por primera vez la administracion de Torres de Altavista decidió hacer la Asamblea General virtual y hubo muchos problemas con la conectividad ese dia, el link aparecía y habia que registrase antes para poder abrirlo y acceder. No pudimos conectarnos y nos han cobrado una multa el mes pasado yo me queje les mostré las pruebas donde en vivo y en directo no nos pudimos conectar y pagamos sin la multa y este mes nos estan cobrando la multa otra vez. Necesito ayuda urgente, yo me encuentro en NYC trabajando mi esposo esta en Bogota y no habla español. Necesito asesoria inmediata ya que el plazo para pagar sin recargo es Junio 10.
Yo me comunique el mes pasado con la administracion me dijo que trasladarían mi correo al Revisor Fiscal, con mis pruebas de no asistencia: que no fue negligencia sino dificultad técnicas que la Administracion tuvo para convocar virtualmente una reunion con tanta gente y tan importante. No pueden pretender que la primera vez que intentan hacerlo funciona, fuera de que Uds no pueden multar por no asistencia virtual a una población muchas veces con problemas de conectividad, mi esposo y muchas otrospropietarios estan en sus 70’s y pueden no tener la facilidad d conectarse , clickear en el link correcto, registrarse y demas! Yo consulte con un abogado y la imposibilidad de conectarse virtualmente no es causal de multa y si quiere empezamos un proceso o llamamos a la autoridad reguladora para que aclare la norma. NO es obligación y asumir que cada propietario tiene las condiciones y capacidades técnicas para conectarse.
Hola, María Cristina. Gracias por escribirnos.
La administración de los conjuntos residenciales está regulada por la Ley 675 de 2001, que establece cómo deben llevarse a cabo las asambleas y las multas. En cuanto a la asistencia virtual, efectivamente la ley no obliga a los propietarios a participar en reuniones virtuales si no tienen acceso adecuado a la tecnología. Las dificultades técnicas no deberían ser motivo de multa, y tu queja estaría fundamentada.
Te sugerimos que insistas ante la administración con las pruebas de los problemas de conectividad. Si la respuesta no es favorable, podrías acudir a la Superintendencia de Notariado y Registro, que regula los derechos de los copropietarios en este tipo de situaciones.
Además, podrías presentar la queja formalmente por escrito, y si es necesario, buscar asesoría legal para evaluar el proceso o llegar a un acuerdo con la administración.
¡Un saludo!
Buenas tardes, mi caso es parecido ya que yo me encuentro fuera del pais y mi padre es una persona de 75 años la cual asistio a la reunion que nunca inicia a la hora programada sino mucho mas tarde; me parece el colmo que me esten multando que porque pues el ya mayor y ese dia se encontraba con gripe y por seguridad ya que no vive en el conjunto sino en un barrio cercano el cual es de riesgo motivo por el que se retiro antes de la finalizacion de la misma siendo ya las 11 pm y ahora me estan cobrando la multa que segun ellos por no se asistio cuando se firmo una planilla de la asistencia y hay testigos de que mi padre asistio hasta esas horas, informe por escrito lo sucedido y en el pago de administracion de este mes me salen con que tengo que cancelar la multa por de $86700 casi el 50% del valor de la administracion mensual, quisiera saber que puedo hacer o a donde me puedo dirigir para que me exoneren de ese pago ya que si se asistio a la reunión.
Hola, Yenny. Gracias por escribirnos.
Entendemos tu preocupación. Si tu padre asistió a la reunión, puedes presentar una queja formal ante la administración, incluyendo la explicación de las circunstancias (su salud y la hora de salida) y cualquier evidencia que respalde tu caso, como la firma de asistencia y testimonios.
Si no se resuelve a nivel de la administración, puedes elevar el caso a la Superintendencia de Notariado y Registro, que regula este tipo de situaciones en las propiedades horizontales. Un saludo.
Como puedo poner una queja por el cobro excesivo de una multa? Cuanto es el valor máximo que se debe pagar de multa? Tengo derecho a un llamado de atención por escrito y a poder generar una defensa o a enmendar la falta antes de que se me haga el cobro? Que ley puede ampararme en este caso?
Hola, Estefany. Gracias por escribirnos.
Puedes presentar tu queja directamente ante la administración o el consejo de administración, haciendo referencia al Reglamento de Propiedad Horizontal y a la Ley 675 de 2001. Esta norma establece que las sanciones deben ser proporcionales, previamente reglamentadas y garantizar tu derecho a defensa.
¡Un saludo solidario!
Cordial saludo
Por falta de gestión de la administración de no enviar las facturas al correo se acumulo, nos pusimos al día después de solicitud un extracto el mismo día se cancelo poniéndonos al día, dias después nos llega una factura inflada cobrando mas de dos millones por honorarios de un abogado. Me parece un abuzo puesto que no se nos notifico con anterioridad ni siquiera llevaron el debido proceso, busque en repelidas ocasiones a la administradora y nunca esta en el conjunto. No vivo en la ciudad y todo lo manejamos vía internet.
Donde puedo presentar la queja el conjunto tiene muchos problemas de dinero por mal manejo de los administradores y si quieren sacar partido con pago de abogado que nada que ver.
el conjunto es en Cali Celeste Parque Residencial.
Hola, Fernando. Gracias por escribirnos.
En este caso, puedes presentar una queja formal ante el consejo de administración o el revisor fiscal del conjunto, explicando la situación y anexando los comprobantes de pago y comunicación con la administración. Si no obtienes respuesta, puedes acudir a la Superintendencia de Notariado y Registro, entidad que supervisa los casos relacionados con la propiedad horizontal.
Un saludo.