La Ley 820 de 2003, que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia y para terminar un contrato de arrendamiento, es esencial conocerla. En esta ley se establece una serie de condiciones bajo las cuales se puede dar termino al contrato contando con tiempos de preaviso, multas, reparaciones, entre otros.
El artículo 21 de esta ley indica que el contrato de arrendamiento puede terminarse en cualquier momento siempre y cuando exista un común acuerdo entre las partes. En este modelo de terminación, se supone que no habrá lugar a ningún pago de indemnización o penalización para ninguna de las dos partes.
Si no hay unanimidad en la decisión para terminar el contrato, las partes se deben ajustar a lo que dice la ley. Lo más normal para dar término al contrato de arrendamiento es siguiendo los parámetros del acuerdo, teniendo en cuenta los límites de tiempo ya acordados.
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El artículo 22 de la ley 820 de 2003 indica las condiciones bajo las cuales el arrendador puede dar por terminado el contrato. Existen 8 puntos en este artículo que se pueden resumir en:
Si se presenta cualquier situación anteriormente mencionada, el arrendador deberá realizar la notificación del término del contrato con un mínimo de 3 meses. Si no se realiza con este tiempo, se procede al pago de una multa por tres meses de arriendo.📝
Se puede dar término al contrato cuando alguna de las siguientes situaciones ocurra:
Estas condiciones de terminación se encuentran en el artículo 24 de la ley anteriormente mencionada, y establece 5 puntos para darle término al contrato de arrendamiento. A grandes rasgos, estas son las situaciones:
Cuando se presente alguna de estas situaciones, el arrendatario podrá terminar el contrato, para lo cual deberá enviar un preaviso al arrendador con no menos de tres meses de anticipación. El no cumplimiento aplica multas por indemnización.
El arrendatario está obligado a hacer entrega del inmueble, si este se niega a hacerlo, el arrendatario podrá hacer entrega provisional con el acompañamiento de una autoridad competente.
El numeral 5 del artículo 24, donde se indican las situaciones donde el arrendatario podrá terminar el contrato, se especifica que puede dar término por simplemente su voluntad, sin que tenga que manifestar un motivo más que ese. En este caso, de igual manera, deberá enviar al arrendador un preaviso con no menos de tres (3) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.
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Esta es la comunicación oficial escrita que, entre las partes involucradas en el contrato, se envía con el propósito de notificar la finalización del mismo, bajo los tiempos acordados. Por lo general, esta carta se debe enviar con tres meses de anticipación a la fecha de renovación del contrato.
Esta debe incluir la fecha, nombres y documentos tanto del arrendatario como del arrendador. También deben estar los datos del inmueble en cuestión (con dirección y especificaciones), la solicitud explícita de terminación del contrato, motivos por los cuales se finaliza (si hay lugar). Por último, y solo si corresponde, la voluntad de pago de la indemnización.
Ahora que ya conoces las generalidades de la terminación del contrato de arrendamiento, te invitamos a profundizar más esta información en la ley 820 del 10 de julio de 2003.
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Buenos días, que pasa si se arrienda una casa que no está a mi nombre y este inmueble tiene pendiente iniciar un juicio de sucesión??
Tiene validez este contrato?
Incurriría en algún tema legal?
Además hay incumplimiento en el pagado del canon de arrendamiento y en el de servicios.
Hola Diana, gracias por visitarnos.
El contrato suscrito es nulo de existir más herederos, si estos otros herederos no han dado su consentimiento para el arrendamiento del inmueble. Por lo anterior, el contrato de arrendamiento no es legal y los demás herederos pueden interponer procesos judiciales por esto.
Un saludo.
ARRIENDO MÍ CASA PARA VIVIENDA AL SEÑOR X, POR UN AÑO. A LOS 9 MESES LE AVISO QUE EL CONTRATO NO SERÁ RENOVADO NI PRORROGADO AL CUMPLIR EL TÉRMINO DE DURACIÓN DE DICHO CONTRATO. ¿DEBO EXPLICARLES LAS CAUSAS O NO? SI EL ARRENDATARIO QUIERE RENOVAR EL CONTRATO Y YO NO, DEBO INDEMNIZARLO CON 3 MESES DE ARRIENDO? ¿BASTA NOTIFICARLE CON 3 MESES DE ANTICIPACIÓN PARA QUE ABANDONE MÍ CASA? GRACIAS
Hola, Maria L. Gracias por visitarnos.
La Ley contempla que solamente con la notificación de no renovación dentro del término establecido (3 meses antes de la terminación del contrato) basta para la finalización.
Lindo día.
Es cierto, no obstante se debe también cancelar el pago de la indemnización, ya que no basta con el simple preaviso de 3 meses. Recordemos que el arrendatario cumplido siempre tendrá derecho a la prorroga del contrato de arrendamiento. Asi las cosas, tenemos que la ley 820 le otorga solo dos opciones al arrendador para no prorrogar el contrato: indemnizar al arrendatario o encontrarse en alguna de las 3 claras alternativas del numeral 8 del articulo 22.
Hola, Oscar. Gracias por visitarnos y dejarnos tu comentario.
¡Saludos!
Soy inquilina hace 11 años , la terminacion del contrato de arriendo con sus prorrogas es el 31 de enero de 2025. El arrendador mediante conversacion telefonica me dice que me enviara una comunicacion escrita tres meses antes de su terminacion dando como motivo la futura venta del inmueble . Considero lo anterior como una terminacion unilateral sin causa justa y deseo saber si me corresponde la indemnizacion de los 3 meses de arriendo por parte del arrendador
Hola, Cecilia. Gracias por visitarnos.
La ley contempla que el arrendador puede solicitar el inmueble cuando es para venta del mismo sin ningún tipo de pago de indemnización. Solamente con la notificación de no renovación dentro del término establecido (3 meses antes de la terminación del contrato) basta para la finalización.
Lindo día.
Buenas tardes, agradezco infinitamente su respuesta y asesoría en mi caso: Arrendé mi apto, debía enviar la carta de NO RENOVACIÓN de contrato a las inquilinas el 30 de agosto, pero por motivos personales pude enviarla el 7 de septiembre (7 días después), entiendo que está por fuera de los 3 meses que se debe anunciar, ellas me responden que debo pagarles indemnización de 3 meses de arriendo. El tema de los 3 meses no me ha quedado claro y qué pasa si lo pido, como en mi caso, 7 días después de esa fecha? Mi intención es irme a vivir en mi apto. Y ellas han incumplido el contrato porque nunca pagan a tiempo.
Agradezco la asesoría.
Hola Julián. Gracias por escribirnos.
En la ley 820 de 2003, en el capítulo 7 artículo 22 numeral 8 literal a) indica que una de las causales para terminar el contrato unilateralmente por parte del arrendador es que necesite ocuparlo. Sin embargo, se aclaran que la notificación para dar por terminado el contrato debe ser dentro de los 3 meses antes de la terminación del contrato o de sus prórrogas. Por lo anterior, pago de la penalidad se debe realizar o se sugiere negociar con las arrendatarias.
Un saludo.
Saludos, una consulta, soy inquilino de un local comercial desde el año 2008, se realizo un cambio de arrendatario, ya que la que administraba los locales previamente ya no estará mas tiempo a cargo de ellos. esta nueva persona quiere cambiar los contratos con el simple motivo de subirle casi el doble al canon de arrendamiento, actualmente se pagan 500.000 mil pesos y quiere subirlo a 1.500.000 pesos. como puedo proteger mis derechos de acuerdo a la ley.
Hola Helman, gracias por visitarnos.
Si el arrendador o propietario de local propone un aumento superior al que estipula el calculado por el Dane, puedes hacer una denuncia ante las autoridades, ya que esto se trataría de un abuso a los derechos del arrendatario, los cuales están protegidos en la Ley 820 de 2003 y el Código de Comercio.
Un saludo.
Octubre 18 de 2024
Soy Ricardo
soy propietario de un local comercial y lo logre arrendar a una marca de ropa muy reconocida desde hace 4 años, la firma del contrato de arrendamiento se hizo en plena pandemía y se tuvo que negociar a un precio ínfimo, es decir a muy bajo precio que los demás. hoy están pagando mucho menos de la mitad de lo que está en el comercio y adicional a esto han incumplido el contrato, amenazan con que no puedo pedir la terminación del contrato.
Hola, Julio. Gracias por visitarnos.
Ante lo que nos cuentas, lo recomendable es la asesoría de un abogado, dado que se debe conocer el contenido del contrato de arrendamiento firmado entre las partes.
Un saludo de solidaridad.
Buenos días,
Una consulta, si por motivos laborales me trasladan de ciudad antes del tiempo de terminación de contrato, ¿qué debo hacer?
¿debo pagar una multa?
Saludos.
Hola, Fabian. Gracias por visitarnos.
En la ley 820 de 2003, en el capítulo 7 se aclara que la notificación para dar por terminado el contrato debe ser dentro de los 3 meses antes de la terminación del contrato o de sus prórrogas. De lo contrario, se debe realizar el pago de la penalidad correspondiente o se sugiere negociar entre las partes.
Un saludo.
Hola buenas tardes
Una consulta por favor, para terminar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del Arrendador.
El contrato tiene vigencia inicial de un año con prorroga automática y se encuentra vigente en su segunda prorroga. El inquilino no tiene ninguna causal de incumplimiento del contrato. No hay causales genéricas (numerales 1 al 6), ni causales especiales de restitución del inmueble (numeral 8) consignadas en el art 22 de la Ley 820/2003.
Se pregunta si el arrendador puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento invocando solamente su mera voluntad de hacerlo y notificando al arrendatario con una antelación mínimo de tres meses antes de la fecha de vencimiento de esta prorroga. para lo cual le avisaría que el contrato no sera renovado por su mera decisión.
El arrendador debe pagarle indemnización de 3 meses al inquilino?
Si no se debe pagar indemnización, cual es la norma que así lo establece?
Muchas gracias
Hola, Rafiko. Gracias por visitarnos y comentar.
La Ley 820/2003 establece el término y las causales de terminación del contrato. Si el motivo por el cual el arrendatario no desea continuar con el contrato de arrendamiento no está dentro de lo que estipula la normatividad vigente, o si el contrato de arrendamiento no establece algún tipo de terminación por causas distintas, se deberá asumir dicha penalidad.
Un saludo.
Hola buenas noches.
Una consulta, les agradecería una pronta asesoría ya que estoy en juicio.
Tengo más de 12 años rentando un local y el dueño falleció, al termino de más de 5 años del contrato se hace un nuevo contrato quedando cómo albacea una hija, mi pregunta es la siguiente, ¿Es legal que ella pueda cobrar la renta si la propiedad todavía está registrada por el padre que ya falleció?
Hola, Rodrigo. Gracias por visitarnos.
La única forma que ella tiene para cobrar el costo del arrendamiento es si todos los demás herederos están de acuerdo (debe constar por escrito).
Un saludo.
Cordial saludo, Cuando el literal a del numeral 8 del artículo 22, menciona que es para SU habitación por un termino no menor a un año, hace referencia exclusivamente a el propietario o poseedor, o también a familiares cercanos? obviamente, estamos hablando que va a ceder el uso del inmueble sin ninguna contraprestación, no que se lo va a arrendar a un familiar, y que esta cesión va a ser por mínimo un año. Gracias de antemano por su respuesta
Hola, Alfonso. Gracias por dejarnos tu comentario.
El artículo e inciso que mencionas hace referencia únicamente al propietario o poseedor del inmueble.
Un saludo.
Hola,
Tengo un apartamento en alquiler a través de una agencia, el problema es con la agencia de arrendamiento, los inquilinos ya cumplieron 5 años, solicité la no renovación del contrato con 4 meses de anticipación a qué se renovara el contrato, la agencia no aceptó mi solicitud.
Que puedo hacer, mi intención es hacer algunos arreglos y ponerlo en venta.
Ligia
Hola, Ligia. Gracias por visitarnos.
En cuanto a tu comentario, depende del contrato que se tenga firmado con la inmobiliaria y la causal por la cual no hayan aceptado. Se recomienda ver esto con un profesional experto o abogado.
Un saludo,
TENGO UN CONTRATO DE ARRIENDO POR UN AÑO EL CUAL SE VENCE AHORA EL 31 MAYO DEL 2025 , ENTONCES NO VOY A SEGUIR EN EL INMUEBLE , PERO LA CARTA DE AVISO DE Q NO DESEO SEGUIR LA PASE EL 4 DE MARZO OSEA ME DEMORE 4 DIAS, Y SEGUN LA NORMA DEBEN SER EXACTAMENTE 3 MESES . PERO AHORA LA INMOBILIARIA ME DA COMO RESPUESTA Q YA NO PUEDO ENTREGARLO PORQ COMO YO NO AVISE YA HICIERON LA RENOVACION AUTOMÁTICA Y ME DICEN SI QUIERO ENTREGAR DEBO PAGAR LOS 3 MESES QUE DICE LA LEY SOLO POR HABERME PASADO 4 DIAS DE LA FECHA EN LA Q SE DEBIA ENVIAR LA CARTA. QUE PUEDO HACER EN ESE CASO O YA ESTOY OBLIGADO A PARA LOS 3 MESES COMO DICTA LA LEY ?
Hola, Jonathan. Gracias por comentar.
En efecto, la Ley contempla un término para el aviso de la no renovación del contrato de arrendamiento. Por lo anterior, si la inmobiliaria y/o propietario desea hacer el cobro de la penalidad de los 3 cánones, lo puede hacer. Sugerimos realizar una negociación para que puedan llegar a un acuerdo de que se pueda pagar un monto menor.
Un saludo.