Si ya te picó el bichito de “comprar vivienda” no te puedes perder esta información valiosa para invertir con éxito. Aprende cuánto es lo mínimo que se aconseja tener ahorrado antes de aventurarte en un proyecto, los cálculos y factores a considerar, entre otros aspectos clave. Para orientarnos al respecto, contamos con el inversionista y educador, Juan Pablo Osorio, quien además, es creador de la cuenta @JuanPaInvierte, en donde comparte con su comunidad, entre otros temas, sobre finanzas personales y bienes raíces. ¡Conozcamos sus mejores tips!
Cuando tienes recursos para comprar una vivienda de contado o con muy baja financiación, tienes una oportunidad de oro para invertir o vivir. Normalmente, cuando se necesita apalancamiento de constructoras o bancos, no sabrás cómo quedará el proyecto hasta que lo entreguen. En cambio, con recursos propios podrás comprar un proyecto para entrega inmediata o que ya esté construido, de esta forma sabes qué es lo que estás comprando y mitigas al máximo el riesgo.
Por otro lado, con dinero en mano es más fácil manejar una negociación y acceder a negocios de oportunidad. Por ejemplo, alguien que tenga una emergencia y esté vendiendo por necesidad, las últimas unidades de la constructora que salen con descuento o desistimientos de personas que no lograron el crédito hipotecario. Sin duda, negociar con plata en mano te facilita mucho más las cosas. 😙
Comprar un inmueble con financiamiento te permite apalancarte, es decir, utilizar el dinero de otras personas para construir patrimonio propio. Yo suelo apalancarme constantemente de la constructora (comprando proyectos sobre planos), y de forma posterior, de los bancos.
Esto permite acelerar tu proceso, porque no siempre vamos a tener el capital suficiente para comprar uno o dos apartamentos al tiempo. Por el contrario, al apalancarnos, vamos a poder acceder a dos, tres, cuatro o más unidades de forma simultánea, siempre y cuando organices tu estrategia y tengas la capacidad de endeudamiento suficiente.
El principal contra son los números. Usualmente, la gente no sabe tirar números, calcular los gastos reales que deja el proyecto y los ingresos reales que va a dejar. Esto puede afectar seriamente la rentabilidad de tu inversión porque debes cargar los intereses que pagas mes a mes; si haces una revisión responsable de tu inversión no tendrás este problema.
En mi caso, lo que regularmente hago para no caer en este error es comprar en primeras listas de precios para ganar la mayor valorización posible. Además, incluyo en mis cálculos de gastos la vacancia del inmueble, los gastos fijos del apto como administración (si aplica), predial, cuotas extras, servicios públicos, comisiones de agentes inmobiliarios (si aplica) y la cuota del crédito, sobre todo los intereses.
La decisión va a depender de lo que quieras construir y del capital del que dispongas. 💰Si cuentas con una buena suma de dinero, vas a poder acceder a propiedades a muy buenos precios, lo cual te va a permitir acelerar el proceso de inversión. Podrás optar por negocios como transformar casas por medio de flipping, reajustar casas para hacer un coliving o comprar propiedades con niveles de estrés altos para sacar buenos precios.
Si no dispones de estos recursos o quieres seguir aumentando los mismos, si o si debes buscar cómo capitalizar y apalancarte de los bancos, constructoras y subsidios (de ser posible). De esta forma, solo requieres un flujo de caja mensual durante unos meses, capitalizas y repites el proceso.
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Con frecuencia, a mis estudiantes les hablo del triángulo para la compra responsable de vivienda. 📐Este triángulo nos muestra lo irresponsables que somos a la hora de comprar vivienda en algunas ocasiones… Y es que comprar vivienda es quizás la compra más importante y cara que va a hacer una persona en toda su vida, y aquí es donde entra el triángulo:
Primera punta: ¿Cuál es la vivienda que quiero comprar? Debo tener claridad de qué es lo que quiero de la vivienda, ¿quiero vivienda turística? ¿Quiero rentar? ¿Quiero vivir? ¿Voy a vender? Sabiendo dónde quiero vivir y qué quiero que tenga la vivienda, puedo determinar cuál vivienda quiero comprar.
Segunda punta: ¿Cuál es la vivienda que me puedo permitir comprar? Una cosa es lo que quiero y otra cosa es lo que me puedo permitir. Esto va a depender de tu flujo de caja libre mes a mes (si utilizas apalancamiento) o del dinero con el que cuentas, si tienes capital disponible. Vas a tener que disponer el 30% normalmente para esa cuota inicial, ¿de dónde vas a sacar esos recursos? ¿Cuál es el plazo que tienes para sacarlos?
Tercera punta: ¿Cuál es la vivienda que me pueden financiar? Muchas personas no consideran esto, creen que con solo juntar la inicial es suficiente, ¡pero no! Si vas a usar crédito, sí o sí debes considerar esto. Es muy sencillo, piensa en una persona que quiere comprar una vivienda de 700 millones de pesos, con una inicial del 30% a 36 meses, hace sus números y se da cuenta que necesita cuotas de $5.833.333 pesos mensuales, su salario está en 7 millones y se siente capaz de pagar las cuotas de la inicial porque vive de forma austera, va firma y comienza el proceso. Cuando le van a entregar la vivienda tiene que hacer un crédito y ¡sorpresa! El banco no le va a prestar porque con su salario, por ley de vivienda, solo puede acceder a un crédito hipotecario de $2.100.000 (30% de su salario para No Vis). A la persona le toca desistir del proyecto y le pondrán una multa, su sueño se vió frustrado.
Por todo lo anterior, es importantísimo considerar estas 3 puntas y todas deben conjugar en una respuesta positiva para que la inversión sea exitosa. Es la casa que quiero, me la puedo permitir comprar y el banco me presta.
Si alguna de las puntas da negativo hay que hacer ajustes. 😯 Recuerda que no siempre la casa más costosa es la más rentable y que no siempre podemos empezar a vivir en la casa top, en el barrio más costoso de la ciudad. Yo quiero vivir en un PH en el Poblado, como dicen las canciones, pero hoy, no es mi momento y no me lo puedo permitir, debo ir paso a paso.
Un acto de responsabilidad es ahorrar previo a comprar vivienda, pues cuando ahorras te das cuenta si vas a ser capaz de comprar la vivienda. El porcentaje recomendado es el 30% del valor de la vivienda. Aún cuando hay entidades que solo te piden el 10%, 20% e incluso, hay una entidad que te financia el 100%, sería muy irresponsable asumir tantos intereses por una vivienda. Seguramente si es para inversión, los números no van a dar y si es para vivir, tendrás cuotas más altas que, incluso un arriendo, por muchísimo tiempo.
Te recomiendo ahorrar en una cuenta AFC para obtener beneficios tributarios por un par de meses. Debes entender si eres capaz de poner ese dinero mes a mes. Posteriormente, pasa a comprar una vivienda sobre planos y ahorra directamente en el encargo fiduciario; esto también te va a ayudar a sacar subsidios más fácil, si aplicas.
🔗 La guía de créditos de vivienda que quieres conocer
Después de conocer los pros y contras expuestos por nuestro experto invitado, ¿qué consideras como la mejor opción para ti: comprar una propiedad con o sin financiamiento? Déjanos tus comentarios y experiencias aquí abajo, así aprendemos en comunidad. Ah, y no olvides que Ciencuadras, cuadra todo. 💙
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