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Deberes y derechos del arrendador

El arrendador es quien recibe el pago mensual 💰 por una vivienda que está siendo habitada por terceros; quien da un inmueble en arriendo.  En este artículo conocerás cuáles son sus deberes y derechos según la normatividad colombiana 🇨🇴.

La Ley 820 de 2003 describe las obligaciones y derechos del arrendador. En su artículo 8 capítulo III, contempla que el arrendador debe:

Condiciones del contrato ⚖️

Entregar el inmueble al arrendatario en la fecha convenida, en buen estado de servicio, seguridad y sanidad 😷. Además, poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado.

Cuando el contrato de arrendamiento conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor 👥, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días 🗓️ contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad 🔦 y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.

Pago de servicios públicos 🧾

Por su parte, el artículo 15 de la misma ley explica el procedimiento a seguir para evitar el incumplimiento en el pago de los servicios públicos por parte de los arrendatarios. Decreta que al momento de la celebración del contrato, el arrendador puede exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar ese pago.

El arrendador también tiene el derecho de dar por terminado el contrato, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles 🗓️ contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

pago de servicios

¿El arrendador puede pedir depósitos? 🤔

No. El capítulo IV, en el artículo 16 prohíbe que el arrendador exija al arrendatario dinero en efectivo o cualquier otro método de pago para garantizar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

¿Puede subir el precio del arriendo cada año? 📈

Sí. El capítulo VI, artículo 20 señala que el arrendador tiene derecho a reajustar el valor del canon cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio.

El aumento no puede ser superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año anterior, y tampoco puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Además, el arrendador que opte por aumentar 📈 el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo.

Ahora que ya conoces las generalidades, te invitamos a consultar la ley 820 del 10 de julio de 2003 en su totalidad. Ah, y recuerda que en Ciencuadras, tenemos espacios que llenan tu vida.

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32 comentarios

  1. Luz Marina Fonseca Panche dice:

    Buenos días. soy arrendataria. Mi consulta es que tengo unos inconvenientes con el apartamento en donde vivo y el contrato esta firmado por 1 año. A la fecha vamos en el sexto mes. El apartamento presenta mucha humedad, lo que ha enfermado a mi esposo, casi no puede dormir. Por otra parte el patio las tejas están rotas lo que me genera daños a los muebles que tengo en el patio y a la ropa ya que el apartamento es muy pequeño e incomodo. Quiero saber si estas son causales para dar por terminado el contrato sin que pague la indemnización de 3 meses que fija el contrato. Gracias

    • Ciencuadras dice:

      Hola, Luz. Lamentamos la situación que nos cuentas… Te aconsejamos revisar el contrato que firmaste para identificar qué dice al respecto, además puedes consultar los derechos y deberes que tienes como arrendataria ingresando aquí 👈🏽
      Ah, y si te gustaría tener una asesoría legal online, puedes solicitarla con nuestro aliado Jelpit. Conoce más aquí 👈🏽 Saludos.

  2. Jose Cardenas dice:

    Mi nombre es Jose, tengo una duda, el apartamento que alquilamos hace ya dos años ( Estamos en el 3 contrato) esta presentando deterioro en algunas de las llaves de los servicios, son griferias viejas, que ya por uso no cierran bien y están presentando goteos, las llaves de paso están bloqueadas, por tiempo sin uso no abren ni cierran. En estos casos y teniendo en cuenta que el primer año y parte del segundo funcionaban bien, soy yo el responsable de hacer el cambio y asumir los gastos como lo manifiesta la inmobiliaria?

    • Ciencuadras dice:

      👋🏽 Hola, Jose. Es importante tener en cuenta el tipo de reparación que se necesita hacer al inmueble, es decir si es indispensable o necesaria, locativa o útil. Minjusticia explica que una vez se ha definido el tipo de mejora, se podrá establecer a quién le corresponde el pago de la misma. No obstante, ten presente lo estipulado o pactado en el contrato de arrendamiento, ya que allí se puede definir de común acuerdo a quién le corresponde la reparación sin importar el tipo. Saludos.

  3. Angie dice:

    Hola, necesito orientación, como le puedo constatar legalmente a mi arrendadora que yo tengo derecho a copias o duplicados de las llaves del inmueble y edificio?
    Se las pedí hace poco y se niega rotundamente a dármelas, con justificación de “por seguridad”, pero ella si tiene todas las llaves de acceso al inmueble que yo arrendé.
    Se que es una obligación para el arrendador entregar copias de llaves, pero no encuentro bajo que ley o artículo está estipulado.
    Gracias!!

    • Ciencuadras dice:

      👋🏽 ¡Hola, Angie! Muchas gracias por dejarnos tu comentario. Te compartimos la Ley de arrendamientos de vivienda para que puedas consultarla en su totalidad y resolver tu inquietud, ingresa aquí. 👈🏽 También puedes solicitar una asesoría jurídica y legal online con nuestro aliado Jelpit. Conoce más aquí 👈🏽 Saludos.

  4. Ana Victoria Ruiz dice:

    Hola buenas noches, tengo una pregunta, en mi apartamento fijamos un contrato por 1 año pero han pasado 5 meses y por cuestiones de salud y pandemia nos atrasamos en 2 meses de arriendo que se van a pagar y a su vez se va a entregar el apartamento por conforme lo dice el contrato se da por terminado por incumplimiento aunque en el contrato dice que es por mora en (3) meses, pero igual vamos a desocupar por ley cuando nos debe dar el arrendador para desocupar teniendo en cuenta la situación, muchas gracias.

  5. Richard linares dice:

    Buenas noches mi nombre es Richard linares estube viviendo por dos año en apartamento donde vivian varios inquilinos yo vivia mas en mi taller nunca molestaba mas bien ponian música a alto volumen y nunca me quejaba. Un fin de semana quise reunirme con mi familia y realizar un compartir escuchando musica por q no. Me toco la puerta la hija de la dueña para q le bajara el volumen a la música pero mi teléfono sonaba mas duro q el radio q teniamos pero llego y nos bajo los tacos de la casa eso es permitido y pagando mis servicio al dia quiero saber

  6. carlos E, F. dice:

    buenas noches, mi nombre es Carlos Efraín, mi caso consiste en que tengo un apartamento arrendado hace 16 años y no deseo continuar con dicho arrendamiento. Tengo tres dudas; la primera, ¿es verdad qué?, ¿los inquilinos, después de 16 años pueden pedir posesión legal del apartamento o parte de él?
    segundo, ¿con cuanto tiempo de anticipación debo informar sobre la decisión de no arrendar más el apartamento? tercera, ¿debo condonar la deuda de unos meses de arriendo por los 16 años que vivieron en el predio? y, si es así. ¿cuántos meses deben otorgarse legalmente? Agradeciendo este canal, y la atención que puedan prestar a mi caso. Carlos E.

    • 👋🏽 Hola, Carlos. Gracias por dejarnos tu comentario.

      Mientras una persona pague arriendo a otra no se puede considerar poseedor del inmueble que habita, a pesar de que pasen más de 10 años. Para que un arrendatario pudiera eventualmente ser considerado dueño de una vivienda debe pagar sus impuestos, dedicarse al mantenimiento del inmueble y hacer todas las actividades que se relacionen con la casa o apartamento.
      -Debes realizar la notificación del término del contrato con un mínimo de 3 meses. Si no se realiza con este tiempo, tendrás que pagar una multa por tres meses de arriendo.📝 Más detalles, aquí. 👈🏽
      -Carlos, arrendador y arrendatario pueden llegar a acuerdos sobre pagos, con la aprobación de ambas partes. Más info, aquí.

      Un saludo. 💙

  7. Maria dice:

    Quiero que por favor me recomienden o me den un like de una buena inmobiliaria que sea responsable y cumplida que trabaje el sur occidente de Bogotá Kennedy gracias

  8. Manuela Frasser dice:

    Buena tarde.
    Sería para mi muy importante se me ayudará con esta inquietud.
    Vivo en una casa en arriendo sin contrato, la dueña nos ha autorizado para alquilar una habitación que está independiente para la calle. La arrendamos a una muchacha tampoco le hicimos contrato, le entregue llaves, quedó todo al día, ella me pago y al otro día en la noche me dijo que ya no que le devolviera el dinero. No lo hice porque para mi no es así. Ustedes saben que debo hacer por favor?

    • Hola, Manu. 😊 Gracias por leernos y dejarnos tu comentario. De acuerdo con nuestra normatividad, los contratos de arrendamiento pueden ser verbales o escritos y ambas modalidades tienen validez. Sin embargo, para evitar estos inconvenientes a futuro, te aconsejamos realizar un contrato por escrito. Aquí te dejamos un link para que puedas descargar un modelo de contrato de arrendamiento 👈🏽 Esperamos que puedan conciliar y que la situación se resuelva de la mejor manera. 💙

  9. Claudia dice:

    Buenos días, vivo en alquiler, el
    Mayo hará 1 año, desde que me
    Mude he tenido problemas con la inmobiliaria, jamas han atendido un requerimiento o necesidad, encontré dsños y me tocó repararlos y para el reembolso fue un problema que tardo más de 1 mes, de ahí en adelante no repararon más un daño que he encontrado, la excusa es que el propietario debe autorizarlo. Ahora que vence el contrato y obvio me quiero mudar, me dicen que debo pagar indemnización por no haber avisado 3 meses antes. En noviembre les dije: estábamos buscando para mudarnos debido a los múltiples inconvenientes que hemos tenido pero al parecer eso en el lenguaje de ellos significaba: renovamos contrato !!! Pregunta: hay alguna entidad que respalde al arrendatario?? Donde están mis derechos?? La inmobiliaria ha incumplido porque jamas me han solucionado un problema presentado en el inmueble?? Quien las juzga y les exige a ellos?? Yo lo único que quiero es irme de aquí pero no pagando multas … es ilógico después de todo lo que he pagado en reparaciones, más bien yo debería cobrarles por daños y perjuicios.

  10. Jaime Aparicio Calderon dice:

    Claudia buenas noches. Tengo en arriendo un apartamento de mi propiedad. Estoy rn negociacion de compra de Cartera con el banco. Ellos deben ir para realizar el avaluo del inmueble pero la arrendataria manifiesta que no les permite la entrada. La negociacion se puede perden por esta razón. Por favor que puedo hacer.}
    Gracias. Jacal.

  11. lina dice:

    Buenas noches,desde hace 7 meses soy inquilina de una casa de un solo piso y desde hace 4 meses han iniciado a surgir problemas como que los baños no descargan, cuando llueve el agua de la alcantarilla se devuelve por los patios y duchas inundando la casa, cuando lavo ropa sea a mano o en lavadora el agua se devuelve por el tanque del lavadero y no se pueden vaciar los baños porque se rebosan ,puse en conocimiento al encargado de la inmobiliaria sea verbalmente que por escrito y todavía no nos solucionan el problema.
    agradeceria una orientacion porque la verdad no se como hacer para que vengan hechas las reparaciones.

    • Hola, Lina. ✨ Gracias por visitarnos y compartirnos tu caso. Todo depende de lo que se haya pactado en el contrato de arriendo, pues bien podría ser arrendatario el que hace los arreglos y posteriormente hacerle el cobro al arrendador. Te recomendamos mirar con lupa tu contrato de arrendamiento, pues dependiendo de lo que contenga, se podría dar por terminado con justa causa y sin tener que pagar penalidades.

      Recuerda que en nuestro portal puedes encontrar la vivienda que sueñas. 👉🏾 Ciencuadras, cuadra todo. 💙

  12. Sandra Torres dice:

    Buenos días: yo tengo en arriendo un inmueble en el cual llevo 7 años el contrato empezó el 1 de septiembre de 2016. Hace un mes la inmobiliaria me paso adecuadamente la carta de terminación de contrato y yo hoy 23 de junio ya conseguí un nuevo inmueble, le notifique a la inmobiliaria que ya conseguí y me dicen que no me puedo ir hasta el 1 de septiembre pero yo tengo entendido que los tres meses de preaviso son para encontrar no para obligarme a quedarme. que hago en ese caso yo ya conseguí
    y empiezo el 1 de julio en el otro apto.

    • Hola, Sandra. Gracias por leernos y contarnos tu caso. La ley exige un preaviso de tres meses y, de allí se ha entendido que el inquilino tiene tres meses para entregar el inmueble, pero técnicamente y conforme al artículo 2005 del código civil, el inmueble se ha de entregar cuando termina el contrato de arrendamiento. Ciencuadras, cuadra todo. 💙

  13. JOHN ACEVEDO dice:

    buenas tardes, me podrian confirmar con que tiempo me deben notificar el aumento del canon de arrendamiento y si este puede ser retroactivo, es decir el 10 no he pagado la renta de marzo me pueden notificar el 11 que existe un aumento y que empezo el 01 de marzo

    • Hola, John. ¡Gracias por visitarnos! 💙 No existe algo que indique que se debe notificar el aumento del cánon, ni que deba ser con un tiempo de antelación. Por lo general, en los contratos dice que cada vez que se cumpla 1 año desde la fecha de inicio del contrato, se hará el ajuste del cánon. Se debe tener en cuenta que también depende de las cláusulas particulares que hayan acordado entre las partes.

  14. Johana dice:

    Buenos dias.
    Tengo un inmueble arrendado desde hace 09 anos (Fecha terminacion del contrato Octubre 31/2023) a travez de una inmobiliaria. Solicite por escrito a la inmobiliaria la terminacion del contrato al actual arrendatario en Junio 01/2023, por cuanto el inmueble tiene varias humedades y se necesitan hacer las reparaciones de fondo y el inmueble tiene que estar desocupado. La inmobiliaria me exige comprar una poliza de cumplimiento correspondiente al valor de 06 meses del canon de arriendo, para garantizar la causal invocada. Mi pregunta es Por cuanto tiempo estaria congelado este valor? y cual seria el valor del reintegro pasado el tiempo de la poliza?

    Cordialmente

    • Hola, Joha. Gracias por visitarnos. ✨
      Es necesario validar directamente si el arriendo va terminar para la fecha de expiración inicial del contrato, de ser así, no sería necesario constituir una póliza y solo basta con el aviso con tres meses de anticipación. Esperamos que todo se resuelva pronto y de la mejor manera, un abrazo. 💙

  15. Andrés Rivera dice:

    Una pregunta, puede un arrendador sacarme para la calle por incumplir en el canon de arrendamiento, o puedo pedir un plazo para pagar arriendo o desocupar?

    • Hola, Andrés. ¡Gracias por tu comentario! De acuerdo con la normatividad vigente, el no pago del cánon de arrendamiento está contemplado como justa causa para terminación del contrato con cobro de penalidad. Sin embargo, es posible una negociación si ambas partes están de acuerdo en ello. Esperamos que esta situación se resuelva pronto y de la mejor forma. Un abrazo. 💙

  16. Javier Castellanos dice:

    Cordial saludo. Una pregunta: Tengo un contrato de arrendamiento, he venido pagando los cánones de arriendo cumplidamente todos lo meses, (En el contrato está pactado que debo pagar los primeros 5 días de cada mes), sin embargo, en algunas pocas oportunidades, he pagado el día 6 o 7, en virtud de que se han demorado un poco con los pagos a mí. (Nunca ha pasado del día 7). El asunto es que mi arrendador envió una comunicación en la que dice que a partir del día 6 yo debo pagar multa por no haber pagado en los primeros 5 días, cabe aclarar, que esto no estaba en el contrato de arrendamiento que se firmó. ¿¿Esto es legal??

    Muchas gracias por su respuesta

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